Comparer une SCI à l'IR et à l'IS

Le module SCI compare le régime des revenus fonciers et celui de l'impôt sur les sociétés sur un même bien.

La comparaison va jusqu'à la fiscalité supportée par chaque associé à la sortie, puis laisse le cabinet arrêter et assumer sa position dans un rapport signé.

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À quoi sert le module SCI d'Node Pulse

Le module SCI d'Node Pulse calcule en parallèle les deux régimes d'une Société Civile Immobilière — revenus fonciers à l'IR et impôt sur les sociétés — sur un horizon de 5 à 30 ans, et classe l'arbitrage sur la richesse nette réellement perçue par les associés après fiscalité de sortie.

La lecture décisionnelle du module SCI ne s'arrête pas au flux de trésorerie : elle rapproche la fiscalité courante, la fiscalité de cession au niveau de la société et la fiscalité d'extraction des liquidités vers les associés. Une SCI à l'IS peut afficher une trésorerie annuelle supérieure et perdre l'arbitrage sur la ligne « Fiscalité totale après fiscalité des associés », qui pèse le plus lourd dans le classement du moteur.

Le régime sélectionné dans Régime affiché dans les détails ne restreint jamais le calcul : l'écran affiche la mention « Les deux régimes sont toujours comparés. Ce réglage choisit la lecture détaillée ; le choix du cabinet se renseigne dans sa position. ». Le régime de référence pilote uniquement l'affichage de la projection patrimoniale et du compte de résultat.

Qui peut ouvrir le module SCI

Le module SCI est ouvert aux rôles cabinet d'Node Pulse — ADMIN, Expert-Comptable et Collaborateur. Les rôles Client et Individuel sont redirigés hors des surfaces expertes.

Avant d'ouvrir un dossier SCI, rassemblez la valeur du bien, le montant et la durée de l'emprunt, le loyer mensuel et les charges non récupérables, ainsi que la composition des foyers fiscaux des associés et la TMI de chacun de ces foyers. Deux saisies conditionnent des calculs entiers et n'ont pas de valeur de repli honnête : un emprunt renseigné avec un montant positif mais une durée nulle bloque l'export et la génération IA (« Un emprunt avec un montant positif doit avoir une durée strictement positive »), et une valeur de bien nulle ou négative bloque la simulation.

Le module SCI retient 15 % de terrain non amortissable et une TMI de 30 % lorsque ces valeurs ne sont pas renseignées. Ces deux défauts pèsent en sens inverse sur l'arbitrage : un terrain sous-estimé gonfle la base amortissable et donc l'avantage IS, une TMI sous-estimée allège l'IR.

Comment le module SCI est organisé

La barre latérale du module SCI suit l'ordre de travail d'un dossier : cadrer, analyser, décider, valider.

Deux sections ont changé de nom lors de la refonte de juillet 2026 : l'ancienne section « Contexte » s'appelle désormais Paramètres du bien, et l'ancienne « Synthèse Intelligente » s'appelle Explication assistée. Le volet Décision cabinet est nouveau et porte le principe directeur de la refonte : le moteur propose une orientation, le cabinet arrête la position.

Contexte dossier rassemble le profil du client (profession, situation familiale, régime matrimonial, patrimoine immobilier et financier, encours de crédits), la description du bien et les notes du praticien. L'adresse saisie dans Description du bien est géolocalisée par la Base Adresse Nationale, ce qui déclenche la recherche de transactions comparables dans DVF.

Paramétrer le bien, le loyer et son indexation

La section Paramètres du bien (écran « Le projet ») porte la valeur du bien, les travaux capitalisés, les frais d'acquisition et de cession, ainsi que deux curseurs d'hypothèse distincts qu'il ne faut pas confondre.

Le curseur Revalorisation annuelle du bien court de −5 % à +15 % et s'applique à la valeur vénale, donc à la plus-value de sortie. Le curseur Revalorisation annuelle du loyer couvre la même plage, −5 % à +15 %, par pas de 0,1 point, et vaut 0 % par défaut — « 0 % = loyer constant ». L'indexation du loyer est composée année après année : à 2 %, un loyer de 1 500 € par mois vaut 1 500 × 1,02^14 sur la quinzième année de projection.

L'indexation du loyer ne se limite pas au revenu. Elle réévalue par année la contribution sur les revenus locatifs, le seuil de chiffre d'affaires du taux réduit d'IS et l'exonération PME de la contribution sociale sur l'IS : un dossier peut donc perdre le taux réduit en cours de trajectoire sans que rien d'autre n'ait changé. Les charges non récupérables, en revanche, restent constantes sur tout l'horizon — hors périmètre de l'indexation.

Déclarer les foyers fiscaux des associés

Le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global s'apprécie par foyer fiscal, et non par personne (art. 156-I-3° CGI, BOI-RFPI-BASE-30-20 § 150). Deux conjoints saisis comme deux associés n'ouvrent droit qu'à un seul plafond de 10 700 €.

C'est la raison d'être du bloc Foyers fiscaux, en section Données financières. Tant que rien n'est déclaré, il affiche un bandeau ambre sans détour : « Non déclarés : chaque associé est provisoirement traité comme un foyer distinct, ce qui peut multiplier le plafond de 10 700 € pour des conjoints. »

Une fois les foyers déclarés, ce sont leurs attributs qui font foi. La TMI, le revenu global hors SCI et le stock de déficit reportable saisis au niveau de l'associé ne sont plus lus par le moteur : renseignez-les sur le foyer.

Ce dernier champ mérite l'attention. Le module simule cette SCI isolément : si votre client impute déjà du déficit foncier sur un autre bien, le plafond restant est plus faible que 10 700 €, et seul ce champ le dit. Le laisser à zéro sur un client multi-biens surestime l'avantage IR.

L'éditeur travaille en brouillon local — « aucune valeur n'est enregistrée avant « Confirmer » ». Pour fusionner deux foyers, déplacez l'associé puis reportez explicitement la TMI, le revenu et les stocks avant de supprimer le foyer devenu vide : rien n'est repris automatiquement, parce qu'additionner deux stocks de déficit sans instruction du cabinet serait une décision fiscale prise par l'outil.

Le contrôle d'intégrité refuse une partition incomplète. Un associé rattaché à aucun foyer, un associé rattaché à deux, un foyer vide ou deux foyers de même identifiant remontent chacun un message explicite plutôt qu'un calcul silencieux.

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Renseigner les hypothèses fiscales IR et IS

La section Données financières (écran « Fiscalité ») range les saisies en sous-sections repliables : Hypothèses communes, Hypothèses IR (revenus fonciers) et Hypothèses IS (société). Aucune de ces sous-sections n'est fermée par le régime choisi.

La sous-section Hypothèses IS (société) s'ouvre d'elle-même quand le régime de référence passe à l'IS et se replie quand il repasse à l'IR, mais elle reste dépliable à la main dans les deux cas — puisque les hypothèses IS alimentent le comparatif même en régime de référence IR. Un cabinet qui laisse les conditions du taux réduit décochées en pensant « on est à l'IR » dégrade la branche IS du comparatif sans s'en rendre compte.

Les conditions du taux réduit d'IS sont deux cases explicites : Capital entièrement libéré et Capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Le module SCI retient le taux normal de 25 % par prudence tant que ces cases ne sont pas cochées, et affiche alors le message « Les conditions du taux réduit d'IS […] ne sont pas toutes renseignées. Le module retient alors le taux normal par prudence. » Le taux réduit de 15 % s'applique sur les premiers 42 500 € de résultat, sous plafond de 10 M€ de chiffre d'affaires (art. 219, I-b CGI).

La surtaxe sur les plus-values immobilières s'apprécie au niveau de la SCI, et non associé par associé. Pour une société translucide qui cède l'immeuble, la taxe est due par la personne morale et le seuil de 50 000 € se mesure à son niveau (BOI-RFPI-TPVIE-20 § 60). Une plus-value imposable de 90 000 € portée par deux associés à parts égales déclenche donc la surtaxe, alors qu'un calcul par quote-part — 45 000 € chacun — l'aurait laissée sous le seuil. C'est un écart que le client remarquera : sachez d'où il vient avant le rendez-vous.

Les 17,2 % appliqués aux revenus fonciers et les 18,6 % appliqués aux distributions d'une SCI à l'IS ne se contredisent pas : le taux réduit de CSG est réservé à l'immobilier des particuliers, tandis qu'une distribution de la SCI à l'IS relève des revenus de capitaux mobiliers. Choisir Barème IR plutôt que PFU 31,4 % applique l'abattement de 40 % sur le brut puis la TMI de l'associé, ce qui reste intéressant pour les TMI inférieures ou égales à 11 % ; l'option pour le barème vaut pour l'ensemble des revenus de capitaux mobiliers de l'année (art. 200 A CGI).

Le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global reste de 10 700 € par foyer fiscal dans tous les cas. Le plafond doublé de 21 400 € ouvert par la LFR2 2022 pour les travaux de rénovation énergétique n'est pas modélisé, et c'est délibéré : il ne visait que la fraction du déficit provenant de dépenses énergétiques éligibles payées entre 2023 et 2025. La projection démarre en 2026, sans échéancier de paiement ni ventilation de la fraction éligible ; l'appliquer aux charges ordinaires surestimerait l'avantage IR.

L'excédent non imputé n'est pas perdu. La fraction qui dépasse le plafond reste reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, et la fraction imputée sur le revenu global se reporte sur six ans (art. 156-I CGI). Le module SCI suit ces deux stocks séparément, en premier entré premier sorti, sans distinguer les millésimes : sur un horizon qui dépasse la durée d'un stock, l'imputation peut être surestimée si un millésime ancien aurait dû expirer.

La sous-section Hypothèses IS (société) porte aussi la Fenêtre de renonciation à l'IS. Depuis la loi de finances pour 2019, l'option à l'IS d'une SCI est réversible, mais sous délai : la renonciation doit intervenir au plus tard avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS du cinquième exercice suivant celui de l'option (art. 239 CGI). Saisissez le nombre d'exercices clos depuis l'option pour que le module SCI qualifie la fenêtre ; au-delà, un contrôle « Retour IR juridiquement bloqué » remonte dans Conformité.

Ventiler l'amortissement par composants à l'IS

Le module SCI amortit le bâti par composants dès que le régime IS est calculé, avec la ventilation par défaut ci-dessous. Le terrain, non amortissable, est exclu de la base au prorata du taux de terrain saisi.

Les proportions et les durées sont éditables, et la dotation n'est pas constante sur l'horizon : chaque composant cesse d'amortir à l'épuisement de sa durée. Sur un horizon de 15 ans, les agencements sont amortis en totalité dès l'année 10 et la dotation annuelle chute mécaniquement ensuite — ce décrochage est visible dans Compte de résultat, groupe « Charges ». Le contrôle de conformité « Matrice d'amortissement par composants » se réfère au règlement CRC 2002-10.

Une ventilation de terrain contestable expose à un redressement à la cession : la valeur nette comptable sert de base à la plus-value professionnelle. L'écran renvoie à la décision du Conseil d'État du 22 décembre 2017, n° 399311, et le contrôle « Part terrain non amortissable » cite BOI-BIC-AMT-10-40.

Un déficit d'IS constaté sur un exercice n'est pas perdu : le module SCI le reporte en avant sans limite de durée, avec une imputation annuelle plafonnée à 1 M€ majorée de 50 % de la fraction du bénéfice excédant 1 M€ (art. 209, I-3e al. CGI).

Lire le comparatif chiffré IR vs IS

La section Analyse fiscale (écran « Comparatif chiffré IR vs IS ») aligne les indicateurs IR et IS ligne par ligne, avec une colonne Avantage qui désigne le régime gagnant sur chaque ligne. Chaque montant affiché est cliquable et ouvre le détail du calcul pour le régime concerné.

Les lignes portent des libellés qui disent explicitement à quel niveau la fiscalité est lue :

La lecture bancaire du DSCR affichée par le module SCI est explicite : au moins 1,15 pour une couverture confortable, en deçà de 1 la dette n'est plus couverte. Le contrôle de conformité se réfère au même seuil, sous l'intitulé « Pratiques bancaires crédit immobilier pro (DSCR ≥ 1,15) », et indique en cas de couverture insuffisante que l'apport en compte courant permettant de poursuivre « doit être assumé et documenté par l'EC ».

Le graphique sous le tableau projette la richesse nette des associés dans les deux régimes sur l'horizon retenu et matérialise l'année de croisement lorsqu'elle existe. Le curseur Horizon de projection, en section Patrimoine, court de 5 à 30 ans et vaut 15 ans par défaut. Un horizon inférieur à 5 ans n'est pas simulable : le module SCI calcule alors sur 5 ans et remonte un contrôle « Horizon minimal de comparaison » précisant que les conclusions ne couvrent pas une revente plus précoce.

Tester la robustesse avec les scénarios Family Office

Sous le comparatif, le bloc Scénarios Family Office rejoue l'intégralité de la comparaison IR/IS sous les jeux d'hypothèses Stress, Base et Upside, et affiche pour chacun le régime recommandé.

Le scénario Stress retire 3 points à la revalorisation du bien et applique un loyer minoré de 10 % ; le scénario Upside ajoute 3 points et majore le loyer de 10 % ; le scénario Base reprend les hypothèses saisies. La revalorisation reste bornée à la plage −5 % / +15 % dans les trois cas.

L'intérêt de ce bloc est le renversement : si Stress et Upside ne désignent pas le même régime, l'arbitrage repose sur des hypothèses de marché plutôt que sur la structure du dossier, et la position du cabinet devrait le dire. C'est un argument autrement plus solide en rendez-vous qu'un indicateur de confiance calculé.

Arrêter la position du cabinet

La section Position cabinet sépare explicitement ce que calcule le moteur de ce qu'assume le cabinet. Le bloc « Recommandation du moteur » affiche l'orientation après fiscalité des associés, les scores IR et IS, les motifs et les années de croisement ; le bloc « Position du cabinet » demande au cabinet de trancher.

Les postures proposées sont Position ferme (« Le cabinet recommande ce régime sans réserve particulière »), Position avec réserves (« Recommandation émise avec des points d'attention à documenter ») et À approfondir avec le client (« Des arbitrages clients restent nécessaires avant de conclure »). Cliquer à nouveau sur la posture active la retire. Le champ Commentaire du cabinet (repris dans le rapport) accepte jusqu'à 2 000 caractères et ne s'active qu'une fois une posture choisie.

Cette section remplace le score de confiance qui figurait auparavant dans les restitutions. Le score de confiance a été retiré de toutes les surfaces vues par le client : dans le rapport PDF, la tonalité du bandeau de décision est désormais dérivée de la seule orientation — positive quand le moteur tranche pour l'IR ou pour l'IS, neutre quand il conclut à un équilibre. L'écran le dit sans détour : « Cette position est celle du cabinet — elle remplace tout indicateur de confiance calculé dans le rapport. »

Le bandeau rappelle également le périmètre de la recommandation : elle est lue après fiscalité des associés, en tenant compte des quotes-parts, de la TMI de chaque foyer fiscal et d'un stock simplifié de déficits fonciers reportables.

Suivre le pilotage et le cycle de vie patrimonial

La section Pilotage (écran « Pilotage continu SCI (IR/IS) ») est un suivi d'exploitation à consulter après la décision, pas un écran d'arbitrage. Elle affiche un Health score sur 100, une Cadence de suivi, un compteur d'Alertes critiques et un compteur de Vigilances.

Le bloc Suivi réel — données d'exploitation accepte les loyers et charges réellement constatés, la vacance et la trésorerie disponible, puis recalcule le niveau d'alerte et la cadence de revue. Les alertes couvrent la dérive des loyers et des charges, la vacance locative, le choc de taux et le matelas de trésorerie, chacune en critique ou en vigilance selon l'ampleur de l'écart.

Le matelas de trésorerie est rapporté à une base mensuelle égale à la mensualité, majorée des charges non récupérables et de l'assurance emprunteur ramenée au mois. Lorsque la trésorerie disponible n'a pas été saisie, le module SCI la suppose mais le signale : l'alerte porte la mention « donnée estimée, à confirmer avec la trésorerie réelle » et n'entame pas le Health score — un rapport ne doit pas être dégradé par une hypothèse fabriquée par l'outil.

Le bloc Cycle de vie patrimonial situe sur l'horizon les jalons d'exploitation locative, de travaux, de distribution aux associés, de refinancement, de revente et de transmission, chacun avec une recommandation. Un jalon situé au-delà de l'horizon retenu est affiché « Hors horizon » plutôt que masqué.

Vérifier la conformité réglementaire

La section Conformité liste les contrôles réglementaires dans un tableau Contrôle · Statut · Message · Référence, trié par sévérité décroissante puis par statut, les non-conformités en tête.

Les contrôles portent notamment sur la répartition des quotes-parts (art. 8 CGI, translucidité par quote-part), la TMI des associés (art. 197 CGI), l'imputation du déficit foncier (BOI-RFPI-BASE-30-20), les conditions du taux réduit d'IS (art. 219, I-b CGI), la fenêtre de renonciation à l'option IS (art. 239 CGI), la part de terrain non amortissable, la matrice d'amortissement par composants et la couverture de la dette. S'y ajoutent des contrôles de cohérence de saisie — double saisie des frais d'acquisition ou de cession en montant et en pourcentage.

Un contrôle mérite d'être connu avant un rendez-vous de cession : lorsque la détention consolidée atteint entre 18 et 22 ans à l'horizon simulé et qu'un impôt IR de plus-value résiduel subsiste, le module SCI remonte « Exonération IR de plus-value à 22 ans en approche » et chiffre l'impôt qu'un décalage de la cession annulerait — les prélèvements sociaux restant dus jusqu'à 30 ans de détention (art. 150 VC et suivants du CGI).

Générer l'explication assistée et la note du cabinet

La section Explication assistée produit une analyse rédigée de l'arbitrage, structurée en synthèse exécutive, avantages IR, avantages IS, stratégie optimale, points de vigilance et prochaines actions. Deux modes de rédaction sont disponibles : Note cabinet, rédigée comme une note prudente séparant les motifs économiques, fiscaux et juridiques, et Synthèse pédagogique, plus didactique tout en conservant les réserves réglementaires.

Changer de mode après génération ne réécrit pas la synthèse affichée : l'écran signale que la synthèse en place a été produite dans l'autre mode et invite à utiliser Rafraîchir. La génération s'appuie sur les modèles Mistral ; si la réponse du modèle ne passe pas les contrôles de cohérence côté serveur, le module SCI sert une synthèse déterministe construite à partir des chiffres du moteur plutôt qu'un texte non vérifié.

La même section porte le bloc Sources officielles & réserves du module SCI. Les sources renvoient à Service-Public.fr, à economie.gouv.fr, à impots.gouv.fr, au BOFiP et à Légifrance. Les réserves nomment les limites assumées du modèle — l'ancienneté du bien approchée pour la contribution sur les revenus locatifs, la vacance locative et la CFE non modélisées, les apports estimés dans le calcul du boni de liquidation. Ces réserves sont exportables dans le PDF et méritent d'y rester : elles délimitent la responsabilité du cabinet.

Lorsqu'une adresse a été saisie dans Contexte dossier, le bloc Comparables marché immobilier (DVF / DGFiP) confronte la valeur retenue aux transactions réelles du secteur.

La section Note Expert-Comptable accueille la note de conseil du cabinet dans un éditeur riche, avec une trame générable automatiquement puis librement modifiable. La note occupe une page dédiée du rapport PDF.

Chaîner un prévisionnel et le module Démembrement

La section Prévisionnel chaîné expose deux passerelles distinctes : Prévisionnel SCI, pour le véhicule lui-même, et Prévisionnel Exploitation, pour la société qui occupe le bien. Les deux se créent ou s'ouvrent depuis la section, et leur fraîcheur suit les règles communes décrites dans le guide du chaînage et de la fraîcheur.

La section Analyse fiscale porte par ailleurs une passerelle vers le module Démembrement, pertinente dès que la question du démembrement des parts ou du bien se pose en complément de l'arbitrage IR/IS. Un bien meublé relève d'une autre mécanique fiscale : c'est le module LMNP qui traite l'amortissement du meublé, pas le module SCI.

Depuis la section Rapports, le bloc Modules complémentaires ouvre le module Démembrement et permet de créer un prévisionnel à partir des hypothèses SCI.

Exporter le rapport SCI

La section Rapports propose des profils d'export prédéfinis, chacun sélectionnant d'emblée les blocs adaptés à son destinataire, et laisse ensuite cocher ou décocher chaque bloc individuellement.

Les blocs sont regroupés dans le sélecteur sous Arbitrage fiscal, Pilotage & conformité, Annexes et Détails analytiques. Le profil Version client exclut délibérément les comparables de marché DVF, traités comme données internes au conseil, ainsi que la conformité réglementaire et la synthèse assistée — la restitution client s'appuie sur la note du cabinet, pas sur un texte généré.

Dans le rapport, la conformité est placée après la note de l'Expert-Comptable, de sorte que le document se termine sur le cadrage juridique et les sources cliquables. La posture retenue en Position cabinet est reprise sous le bandeau de décision.

Partager le mode présentation

Le bloc Mode présentation crée un lien client plein écran valable 7, 30 ou 90 jours. La création exige un dossier calculé et sauvegardé, une Position du cabinet renseignée et la confirmation des alertes ou commentaires visibles par le client. Les chiffres sont figés et signés à l'émission ; ils ne suivent pas les modifications ultérieures du dossier.

Consultez le guide du partage public SELARL et SCI avant l'envoi : il décrit la révocation, le contenu réellement exposé, les causes d'invalidation et les prérequis de sécurité en production.

Ouvrir le module SCI depuis l'espace Expert d'Node Pulse.

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Questions fréquentes

Deux conjoints associés ont-ils droit à deux plafonds de déficit foncier ? Non. Le plafond s'apprécie par foyer fiscal (art. 156-I-3° CGI, BOI-RFPI-BASE-30-20 § 150), donc deux conjoints n'ouvrent droit qu'à un seul plafond de 10 700 €. Encore faut-il le déclarer : tant que le bloc Foyers fiscaux reste vide, le module traite chaque associé comme un foyer distinct et accorde autant de plafonds qu'il y a d'associés. Sur un couple, cela fabrique une économie d'impôt inexistante. Utilisez le bouton Déclarer avant de conclure.

Le module applique-t-il le plafond de déficit foncier doublé à 21 400 € ? Non, le plafond d'imputation sur le revenu global reste de 10 700 € par foyer fiscal dans tous les cas. À ne pas confondre avec les 21 400 € que le module accordait à tort à deux conjoints non regroupés en foyer, qui étaient deux plafonds de 10 700 € et non un plafond doublé. Le doublement ouvert par la LFR2 2022 ne visait que la fraction du déficit provenant de dépenses énergétiques éligibles payées entre 2023 et 2025 ; la projection démarre en 2026 et ne ventile ni l'échéancier de paiement ni la fraction éligible. L'appliquer aux charges ordinaires surestimerait l'avantage IR. Si votre client y a droit au titre d'un exercice passé, reprenez le point dans la note du cabinet.

La surtaxe sur plus-value immobilière est-elle calculée par associé ou au niveau de la SCI ? Au niveau de la SCI. Pour une société translucide qui cède l'immeuble, la taxe est due par la personne morale et le seuil de 50 000 € s'apprécie à son niveau (BOI-RFPI-TPVIE-20 § 60). Une plus-value imposable de 90 000 € portée par deux associés à parts égales déclenche donc la surtaxe, alors qu'un calcul par quote-part l'aurait laissée sous le seuil.

Le module SCI applique-t-il 30 % ou 31,4 % aux distributions ? Le module SCI applique un PFU de 31,4 % aux distributions d'une SCI à l'IS en 2026, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (art. 200 A CGI). Les revenus fonciers et les plus-values immobilières d'une SCI à l'IR restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, taux réservé à l'immobilier des particuliers.

Où est passé le score de confiance de la recommandation ? Le score de confiance a été retiré de toutes les surfaces client et remplacé par la section Position cabinet, où le cabinet choisit une posture ferme, avec réserves, ou à approfondir. Dans le rapport PDF, le bandeau de décision tire désormais sa tonalité de l'orientation recommandée — positive si le moteur tranche pour l'IR ou l'IS, neutre s'il conclut à un équilibre.

Faut-il renseigner les hypothèses IS quand la SCI est à l'IR ? Oui. Le module SCI compare toujours les deux régimes, quel que soit le régime de référence. Laisser décochées les conditions du taux réduit d'IS conduit le module à retenir le taux normal de 25 % par prudence, ce qui dégrade artificiellement la branche IS du comparatif.

Le retour à l'IR est-il définitivement fermé après l'option IS ? Non, mais la fenêtre est courte. Depuis la loi de finances pour 2019, la renonciation à l'option IS doit intervenir avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS du cinquième exercice suivant celui de l'option (art. 239 CGI). Renseignez le nombre d'exercices clos dans Hypothèses IS (société) pour que la section Conformité qualifie la fenêtre.

Pourquoi la ligne « Trésorerie conservable dans la SCI » n'apparaît-elle pas dans le rapport client ? Cette ligne est marquée interne : elle alimente le classement du moteur mais est filtrée de l'écran comparatif remis au client, du tableau du PDF et du contexte transmis à l'IA. L'écart entre régimes s'y compte en dizaines d'euros mensuels et n'est pas lisible en restitution.

Que se passe-t-il si je demande une projection à moins de 5 ans ? Le module SCI calcule sur 5 ans et remonte un contrôle informatif « Horizon minimal de comparaison » précisant que les conclusions ne couvrent pas une revente plus précoce, faute d'amortissement des frais fixes et de la fiscalité de sortie.

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Articles connexes

• Utiliser le module Démembrement — à ouvrir quand l'arbitrage IR/IS ne suffit pas et que la détention des parts ou du bien doit être démembrée entre usufruit et nue-propriété.
• Utiliser le module LMNP — la location meublée relève d'une autre mécanique d'amortissement que la SCI ; à consulter avant de forcer un bien meublé dans un dossier SCI.
• Comprendre le chaînage et la fraîcheur — explique comment les prévisionnels SCI et Exploitation liés se rafraîchissent et ce que signifie un module chaîné périmé.
• Partager une présentation SELARL ou SCI — pour comprendre le snapshot figé, les données exclues, la durée et la révocation d'un lien client.
• Créer un prévisionnel — la suite naturelle d'un dossier SCI dont le financement doit être présenté à une banque.
• Gérer les documents, les partages et les exports — pour retrouver, partager et versionner les rapports SCI générés.