Chiffrer une transmission démembrée
Le module Démembrement chiffre une donation de nue-propriété ou une acquisition démembrée entre personnes physiques : valeur des droits selon le barème fiscal, droits de mutation, obligations déclaratives et sortie du montage.
Ce sont les parcours Transmission familiale et Acquisition démembrée du module. Le parcours société IS, où l'usufruit temporaire de parts de SCI est cédé à une société, fait l'objet d'un article dédié : Utiliser le module Démembrement.
1. À quoi servent ces parcours
- Transmission familiale : un parent donne la nue-propriété d'un bien à un proche et conserve l'usufruit. Le module répond : combien vaut la nue-propriété transmise, quels droits, quelle économie par rapport à une donation en pleine propriété.
- Acquisition démembrée : deux personnes physiques acquièrent ou cèdent séparément l'usufruit et la nue-propriété d'un bien. Le module répartit la valeur et liste les obligations.
Les biens couverts : immobilier, parts sociales (avec ou sans SCI), portefeuille de titres, contrat de capitalisation.
ℹ️ À savoir
Le module vit dans Modules experts, famille Patrimoine. Les calculs sont inclus dans tous les abonnements cabinet ; le rapport final consomme une mission stratégique du quota annuel partagé avec Transmission et Dutreil.
2. Prérequis
- Un client sélectionné.
- Le parcours choisi dans la barre du haut : Transmission familiale ou Acquisition démembrée.
- La valeur en pleine propriété du bien. Sans elle, tout est bloqué.
- L'âge de l'usufruitier pour un démembrement viager, ou la durée pour un démembrement temporaire.
- Le lien de parenté pour une donation.
3. Comment le module est organisé
La barre latérale range les sections en quatre groupes.
| Groupe | Sections |
|---|---|
| Dossier | Contexte · Chronologie · Historique |
| Simulation | Valorisation & SCI · Comparaison · Flux & fiscal · Impact SCI |
| Résultats | Sortie & Bilan · Sensibilité · Analyse & risques · Synthèse IA |
| Export | Rapports |
Plusieurs sections sont réservées aux montages en société (Impact SCI, Sensibilité, une partie de Flux & fiscal et d'Analyse & risques). Elles affichent les conditions à remplir plutôt qu'un écran vide.
4. Contexte
Cliquez sur Contexte.
| Champ | Description |
|---|---|
| Type de bien | Immobilier · Parts sociales · Portefeuille titres · Contrat de capitalisation |
| Valeur pleine propriété | Valeur vénale du bien, ou base des parts si SCI |
| Adresse et surface | Uniquement si le bien est immobilier : sert aux comparables de marché DVF |
| Âge de l'usufruitier | Barème viager, art. 669 I CGI |
| Type | Viager ou temporaire |
| Durée du démembrement | Si temporaire, en années |
| Cadre du montage | Laissez Personne physique : passer à Personne morale contredit le parcours choisi et déclenche une alerte bloquante ; pour une société acquéreuse, changez de parcours dans la barre du haut |
| Objectif | Donation · Acquisition · Cession |
| Lien de parenté | Requis si donation |
| SCI | Case à cocher, puis capital de la SCI et parts démembrées (%) |
💡 Astuce
Le champ Parts démembrées est un pourcentage, jamais un nombre de parts. Si 80 % des parts sont démembrées, saisissez 80.
Chronologie
Le module génère les étapes du montage avec les pièces associées. Vous cochez ce qui est fait et datez chaque étape ; la liste Pièces à produire se met à jour.
Historique
Le dossier est sauvegardé automatiquement. Vous pouvez créer des versions nommées ; le module en crée aussi pour vous avant les opérations sensibles (export PDF, génération d'une synthèse, épinglage, restauration). Consultez une version en lecture seule ou restaurez-la : une restauration crée d'abord une version de l'état courant.
5. Valorisation
Cliquez sur Valorisation & SCI.
Le module affiche la répartition usufruit / nue-propriété selon le barème de l'art. 669 CGI, en euros et en pourcentage, avec le barème viager en regard.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit temporaire : 23 % par période de dix ans commencée, plafonné à 69 %. Sur ces parcours, le module applique par défaut une décote de place quand le bien est logé en SCI (voir ci-dessous) ; sur le parcours société IS, seule une décote documentée par vos soins est retenue.
Sur une donation, le module ajoute la lecture des droits : abattement mobilisé, base taxable, droits estimés et économie par rapport à une donation en pleine propriété.
La décote SCI
Quand le bien est logé en SCI, le module raisonne sur l'actif net réel (valeur du bien, plus la trésorerie, moins l'emprunt, les autres dettes et les comptes courants d'associés), puis applique une décote d'illiquidité de 15 % et, si la quote-part démembrée est inférieure à 50 %, une décote minoritaire de 15 % supplémentaires. Le cumul est plafonné à 30 %. Ces taux sont des conventions du module, non paramétrables.
⚠️ Attention
Une décote doit être étayée au dossier par les statuts et la jurisprudence mobilisée. Si votre dossier justifie un autre taux, documentez-le dans la note de l'Expert-Comptable.
Comparaison
Créez jusqu'à cinq scénarios (viager ou temporaire, âges et durées différents) et comparez-les au dossier courant. Le meilleur scénario en économie de droits est mis en avant.
6. Flux, fiscalité et sortie
Flux & fiscal liste les obligations déclaratives adaptées au parcours : formulaire, qui, quand, contenu. Le coût de cession de l'art. 13, 5 CGI et les flux de la société acquéreuse ne sont pas chiffrés sur ces parcours, réservés aux personnes physiques : c'est l'objet du parcours SCI IR → société IS.
Sortie & Bilan projette la reconstitution de la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (valeur initiale, valeur revalorisée, plus-value latente) selon le taux de revalorisation annuelle choisi. En scénario Revente, la plus-value immobilière est chiffrée (art. 150 U CGI) avec les abattements pour durée de détention, jusqu'au net vendeur.
7. Analyse, synthèses et export
Analyse & risques rassemble les alertes juridiques et fiscales contextuelles avec leur base légale et la matrice de risques. Sur un quasi-usufruit (titres, contrat de capitalisation), l'absence de convention de garantie est une alerte bloquante ; l'art. 774 bis CGI prive de déductibilité la dette de restitution d'un quasi-usufruit réservé.
Synthèse IA propose trois synthèses (Client, Cabinet, Fiscaliste), la note de l'Expert-Comptable et un projet de convention de démembrement. Si le bien est immobilier et localisé, les comparables de marché DVF situent la valeur retenue.
Rapports exporte le dossier selon cinq profils (Rapport client, Dossier cabinet, Rapport fiscaliste, Convention (projet), Dossier complet). Décocher une section la retire réellement du document.
⚠️ Attention
L'export est bloqué tant qu'une alerte bloquante est active : valeur en pleine propriété absente, âge manquant sur un viager, durée manquante sur un temporaire, lien de parenté manquant sur une donation, quasi-usufruit sans convention de garantie, parts démembrées hors bornes, ou contradiction entre le parcours et un volet société resté renseigné après un changement de parcours.
8. Points de vigilance
- Pas de conseil juridique. Node Pulse est un outil de simulation. La convention générée est un projet à faire valider par un avocat ou un notaire.
- La réduction de l'art. 790 CGI est réservée aux donations en pleine propriété : elle ne s'applique pas à une donation de nue-propriété seule.
- Le viager est impossible pour une personne morale (art. 619 du Code civil). Si l'acquéreur de l'usufruit est une société, passez sur le parcours SCI IR → société IS.
- La décote SCI doit être justifiée au dossier.