Utiliser le module Démembrement

Le module Démembrement chiffre la cession de l'usufruit temporaire des parts d'une SCI à l'IR à une société soumise à l'IS, et vous remet un dossier de décision : ce que le cédant encaisse, ce que le montage rapporte par rapport au maintien actuel, ce qu'il faut financer, et sous quelles réserves.

Il couvre aussi les démembrements entre personnes physiques (donation de nue-propriété, acquisition démembrée), décrits dans un article dédié : Chiffrer une transmission démembrée.

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1. À quoi sert le parcours « SCI IR → société IS »

Votre client détient un immeuble via une SCI à l'IR et envisage de céder l'usufruit temporaire de ses parts à une société à l'IS qu'il contrôle (holding, société d'exploitation). Le module répond aux quatre questions qu'il vous posera en rendez-vous :

Ces quatre chiffres sont affichés en tête du module, sur l'écran La décision et dans le PDF, toujours avec le même calcul.

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2. Prérequis

• Un client sélectionné. La sélection s'impose à l'ouverture du module.
• Le parcours « SCI IR → société IS », choisi dans la barre du haut. Les deux autres parcours (Transmission familiale, Acquisition démembrée) ouvrent l'organisation historique du module.
• La valeur vénale de l'immeuble, les loyers et les charges de la SCI, le prix envisagé pour l'usufruit et le foyer fiscal du cédant (revenu imposable hors opération et nombre de parts). Sans ces deux données, le module refuse de chiffrer l'impôt de cession et le différentiel reste indéterminé.
• La part du terrain dans la valeur de l'immeuble, si vous laissez le module estimer la quote-part fiscale de la société usufruitière (voir § 4).

Si vous arrivez depuis un dossier SCI du client, le contexte de la SCI est pré-rempli : valeur de l'immeuble, loyers, charges annuelles et emprunt (repris tel que décrit à l'origine : capital restant dû et durée restante sont à ajuster à la date de l'opération, le module le rappelle tant que vous ne l'avez pas fait). Une saisie antérieure au lien n'est jamais écrasée, et un emprunt sans taux n'est pas repris. Si un prévisionnel Node Pulse est lié au client, la valeur de l'immeuble, les loyers, les charges, l'emprunt et la trésorerie de la SCI sont alimentés automatiquement. Chaque champ chaîné affiche son état et propose de restaurer la valeur source. Deux règles à connaître : sur la valeur de l'immeuble, au-delà de 15 % d'écart entre votre saisie et le prévisionnel, rien n'est écrasé sans une resynchronisation demandée par vous ; si la ligne d'investissement ou le financement d'origine disparaît du prévisionnel, le module ne recompose pas une valeur partielle. Le fonctionnement général est décrit dans Comprendre le chaînage et la fraîcheur.

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3. Comment le dossier est organisé

Sur ce parcours, la barre latérale suit l'ordre d'un dossier de décision, en cinq entrées.

Une pastille indique l'état de chaque entrée : à explorer, explorée, finalisée pour les saisies ; consultée pour les écrans de lecture. La barre de progression en tête compte ce qui reste à faire.

Le bouton Mode rendez-vous affiche l'écran de décision en grand, sans formulaire ni bibliographie, pour la présentation au client. Quitter le mode rendez-vous ramène au dossier.

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4. Le montage

Cliquez sur Le montage. C'est ici que le module apprend qui fait quoi.

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5. Données et prix

Cliquez sur Données et prix. L'écran va de la SCI au financement.

5.1 La SCI et ses parts

Vous renseignez la valeur vénale de l'immeuble, la trésorerie, l'emprunt (capital restant dû, taux, durée restante), les autres dettes, les comptes courants d'associés et les réserves distribuables d'ouverture. Le module en déduit l'ANR des parts (actif net réel, 100 %).

Une décote documentée des parts peut être saisie ; sa justification est obligatoire. Sur ce parcours, aucune décote implicite n'est appliquée : c'est l'inverse des parcours entre personnes physiques, où une décote de place (illiquidité, minorité) est calculée par défaut.

5.2 Les loyers et la distribution

Loyers annuels, charges et vacance, revalorisation annuelle des loyers et politique de distribution (part du résultat distribuable effectivement décidée chaque année). Le module affiche le résultat foncier de l'année 1 sur la fraction démembrée, la distribution décidée, la distribution payée et, si la trésorerie de la SCI ne suit pas, la créance de l'usufruitier en fin d'année.

5.3 Le prix et la valeur vénale

Trois notions cohabitent, et le module les distingue :

• la valeur fiscale de l'usufruit (barème art. 669 CGI, 23 % par période de dix ans commencée, plafonné à 69 %), qui sert aux droits ;
• la valeur économique indicative (actualisation des distributions effectivement perçues par l'usufruitier et de la créance remboursée à l'échéance, méthode admise par le Conseil d'État, arrêt Luccotel n° 419855), qui sert de repère. Le taux d'actualisation par défaut est le taux implicite des parts (rendement de l'immeuble, dette de la SCI comprise) ; vous pouvez en saisir un autre. Une valeur économique supérieure à la pleine propriété des parts est signalée et ne peut pas fixer le prix ;
• le prix retenu (acte) et la valeur vénale retenue (montant, méthode, statut, date), que vous fixez.

L'assiette de l'impôt de cession est le plus élevé du prix et de la valeur vénale (art. 13, 5 CGI). Tant que la valeur vénale n'est pas fixée, l'appréciation reste suspendue. La méthode de la valeur vénale compte : seule une expertise indépendante, tierce au montage, lève l'indicateur d'expertise du score de prudence ; la valeur économique calculée par le module est produite par une partie au montage.

Les droits d'enregistrement

Le module route les droits selon ce qui est réellement muté, pas selon un taux moyen.

Un minimum de perception de 25 € s'applique à tout droit proportionnel positif (art. 674 CGI). La prépondérance immobilière est une donnée déclarative du dossier ; à défaut d'indication contraire, le moteur la présume dès que le montage porte sur des parts de SCI.

5.4 La fiscalité

Sans quote-part saisie, le module l'estime en règles BIC (art. 238 bis K, I) à partir de vos hypothèses : durée d'amortissement du bâti (40 ans par défaut), part du terrain (obligatoire) et dépenses immobilisées en règles BIC. La base est le prix de revient de l'immeuble (frais compris, saisi dans la partie sortie), hors terrain, et non sa valeur vénale : sans ce prix, la quote-part n'est pas estimée. Si la date d'acquisition est saisie, les annuités courues avant l'opération sont perdues (lecture prudente) et seule la durée restante s'amortit ; les dépenses immobilisées s'amortissent sur la durée entière. Le module affiche la dotation annuelle du bâti, la base amortissable et la base fiscale de l'année 1.

L'amortissement de l'usufruit n'est pas déduit en plus du bâti. Quand la quote-part est établie en règles BIC, le bâti est déjà amorti dans cette quote-part : la dotation de l'usufruit inscrite à l'actif de la société usufruitière reste comptable, non déduite fiscalement. La case Cumuler l'amortissement de l'usufruit avec celui du bâti existe, avec justification ; la cocher suspend l'appréciation.

5.5 Le financement et les frais

Financement de l'acquisition par la société (montant emprunté, taux, durée, statut confirmé ou envisagé) et Honoraires et frais (effet fiscal non modélisé) par payeur. Un financement seulement envisagé est une hypothèse ouverte : l'appréciation reste suspendue.

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6. La décision

Cliquez sur La décision. L'écran tient sur une page.

6.1 La phrase et les quatre chiffres

Une phrase de synthèse ouvre l'écran, puis les quatre chiffres de tête, chacun qualifié : provenance du prix (saisi, valeur vénale fixée), état du financement (complet ou borne basse), sens du différentiel.

Le différentiel vs maintien actuel compare, en nominal et sur la durée de l'usufruit, la situation avec montage à la situation sans montage : impôt de cession, IS marginal de la société usufruitière, intérêts du financement d'acquisition, IR et prélèvements sociaux évités par le cédant, coûts de mise en place. Sa décomposition est affichée ligne par ligne.

6.2 Les trois cadrans

Sous les cadrans, Les quatre questions du client renvoient vers l'écran qui y répond, et Prochaine action proposée vous dit la première hypothèse à lever.

6.3 L'extraction, hors verdict

Le différentiel s'entend avant l'appréhension par l'associé. Le module ajoute, à titre d'information, l'extraction par dividendes : la position nette de la société usufruitière à l'échéance, distribuée en une fois au prélèvement forfaitaire unique du millésime, et le différentiel après cet impôt. Les hypothèses (résident français, patrimoine privé, option barème non retenue, contribution exceptionnelle non modélisée) sont listées sous le chiffre. L'option pour le barème, le boni de liquidation, le rachat de titres et le remboursement d'apports sont qualifiés, non chiffrés.

6.4 Les états du calcul

Le résultat affiché correspond toujours à un état connu :

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7. Les flux dans le temps

Cliquez sur Les flux dans le temps.

7.1 Les années qui comptent

Le tableau montre d'abord les années significatives : mise en place, première année pleine, fin du prêt SCI, tension maximale, extinction, puis l'année suivante pour l'impôt de cession payé en N+1. Afficher toutes les années déplie le tableau complet.

Colonnes : résultat foncier, distribution payée, créance, base fiscale IS après intérêts, IS marginal, trésorerie de la société, cumul de la société, et la position du cédant.

7.2 Le détail par acteur

Cliquez une année : trois panneaux détaillent la SCI (résultat, distributions, créance, trésorerie), la société usufruitière (quote-part attribuée, amortissement du droit, intérêts d'acquisition, base fiscale IS du montage, IS marginal, encaissements, coûts, trésorerie nette) et le cédant (prix encaissé, impôt de cession, coûts, IR et prélèvements sociaux évités, position cumulée).

7.3 À l'échéance

Le bloc À l'échéance porte les paramètres de sortie : scénario (conservation de l'immeuble ou vente après extinction), revalorisation annuelle du bien, date et prix d'acquisition de l'immeuble par la SCI. Ces champs restent modifiables même sans calcul valide.

Deux sorties sont chiffrées :

• l'extinction normale de l'usufruit : la pleine propriété se reconstitue sans imposition (art. 1133 CGI), la valeur revalorisée n'est pas un gain du montage ;
• la vente de l'immeuble par la SCI après l'extinction : plus-value des particuliers avec abattements pour durée de détention (anniversaires révolus depuis la date d'acquisition), prélèvements sociaux du millésime du dossier, surtaxe des plus-values élevées, jusqu'au net vendeur. La vente est datée à l'anniversaire de l'extinction.

Quatre sorties sont qualifiées, non chiffrées : vente pendant l'usufruit, vente des parts par le nu-propriétaire, renonciation ou cession de l'usufruit en cours, prorogation. Chacune est expliquée avec ses fondements.

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8. Éprouver, justifier, remettre

La cinquième entrée regroupe trois onglets.

8.1 Comparer

Sensibilité du dossier de décision. Quatre axes : durée de l'usufruit (5 à 30 ans), prix de l'usufruit (−20 % à +20 %), revenu du foyer du cédant (−50 % à +50 %, proposé seulement si le foyer est renseigné), politique de distribution. Chaque ligne est un dossier complet recalculé par le moteur, avec le prix de travail, la liquidité nette, le différentiel, l'IS marginal cumulé, le besoin de financement et l'appréciation. Le dossier arrêté n'est pas modifié et rien n'est enregistré.

Comparaison de scénarios. Jusqu'à cinq scénarios de durée comparés au dossier courant.

8.2 Justifier

Analyse et risques : le score de prudence abus de droit (six indicateurs, position plafonnée à « Favorable sous réserve de validation par un avocat fiscaliste » sur ce montage), le traitement comptable de référence, les alertes juridiques et fiscales avec leur base légale, la matrice de risques. Chronologie : les étapes du montage, leurs dates et les pièces à produire.

8.3 Remettre

Les synthèses (Client, Cabinet, Fiscaliste), la note de l'Expert-Comptable, le projet de convention de démembrement, l'historique des versions et les Rapports.

Le dossier est sauvegardé automatiquement. Vous pouvez créer des versions nommées ; le module en crée aussi pour vous avant les opérations sensibles (export PDF, génération d'une synthèse, épinglage, restauration). Une restauration crée d'abord une version de l'état courant : rien n'est perdu.

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9. Exporter le dossier

Depuis Remettre, choisissez un profil : Rapport client, Dossier cabinet, Rapport fiscaliste, Convention (projet) ou Dossier complet. Un profil pré-coche un sous-ensemble des 22 sections disponibles ; décocher une section la retire réellement du document, la sélection fait foi. La sensibilité n'est pas reprise dans le PDF : c'est un outil d'exploration à l'écran, pas une pièce de dossier.

Le PDF suit l'ordre du dossier de décision : contexte, valorisation, impôt de cession, la décision (synthèse globale et ses réserves), puis les flux dans le temps (traitement comptable, flux économiques, projection année par année, impact SCI, sortie), puis le score, la conformité, la liste de pièces, les comparables de marché, les synthèses, la note, la convention et les sources. Le bloc des flux distingue le résultat comptable de la société usufruitière et sa base fiscale IS.

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10. Les garde-fous à connaître

L'impôt de cession est le juge de paix

La première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire est imposée comme un revenu de l'année de la cession, sans abattement (art. 13, 5 CGI) : impôt sur le revenu au barème, calculé par différence sur le revenu du foyer du cédant (système du quotient retenu s'il est demandé et plus favorable), contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et prélèvements sociaux à 17,2 %. L'impôt est payé l'année suivante. Pour un foyer déjà imposé dans les tranches à 41 % ou 45 %, il représente de l'ordre de 55 à 65 % du prix, prélèvements sociaux et CEHR compris (le détail chiffré du dossier fictif figure dans la fiche produit du module). Regardez ce chiffre avant tout le reste.

Le module refuse de deviner

Sans valeur vénale fixée, sans qualification confirmée, sans quote-part confirmée, sans résultat préexistant de la société, l'appréciation est suspendue et le motif est écrit ; sans foyer du cédant renseigné, le verdict est indisponible et la raison est écrite. Les chiffres non calculables affichent « Indisponible » ou « Indéterminé », jamais un zéro.

Deux amortissements ne se cumulent pas par défaut

Quand la quote-part de la société usufruitière est en règles BIC, le bâti est déjà amorti dans cette quote-part. L'amortissement de l'usufruit reste comptable. Le cumul est une hypothèse que vous assumez explicitement.

Le différentiel s'entend avant extraction

Les flux logés dans la société usufruitière ne sont pas dans la poche de l'associé. L'extraction au prélèvement forfaitaire unique est chiffrée à part, hors verdict, avec ses hypothèses : trésorerie de la société à l'échéance, plus la créance remboursée par la SCI, moins le capital restant dû de l'emprunt d'acquisition. Elle peut absorber l'essentiel du gain : lisez toujours le différentiel après extraction à côté du différentiel consolidé.

Les dates sont vérifiées

Une date impossible (30 février) est signalée comme invalide, distinctement d'une date absente. Un écart entre la date d'effet et la date de l'acte est qualifié sans tolérance. Une acquisition de l'immeuble postérieure à l'opération bloque le chiffrage de la vente.

La position juridique n'est jamais « favorable » sec

Le montage SCI IR + société IS est sous surveillance de l'administration (avis du Comité de l'abus de droit fiscal du 15 novembre 2019, CAA Lyon 9 février 2023). La position est plafonnée à « Favorable sous réserve de validation par un avocat fiscaliste ». C'est le périmètre exact à confier à l'avocat, pas un aveu de faiblesse.

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Articles connexes

• Chiffrer une transmission démembrée
• Comprendre le chaînage et la fraîcheur
• Utiliser le module SCI
• Utiliser le module Holding patrimoniale
• Utiliser le module Transmission
• Utiliser le module IFI
• Utiliser le module Prévisionnel