Utiliser le module LMNP / LMP
Le module LMNP / LMP simule la fiscalité d'un investissement locatif meublé et compare le Micro-BIC au Réel Simplifié.
Il projette la rentabilité sur 10 ans et génère un rapport de conseil professionnel, depuis le module expert LMNP / LMP d'Node Pulse.
1. À quoi sert le module LMNP / LMP ?
Le module LMNP / LMP permet de simuler la fiscalité et la rentabilité d'un investissement en location meublée :
- Détermination du statut : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel) selon les seuils légaux
- Comparaison des régimes fiscaux : Micro-BIC vs Réel Simplifié, côte à côte
- Calcul des amortissements : bâtiment, mobilier, travaux — avec gestion automatique des amortissements différés (Art. 39 C du CGI)
- Projection sur 10 ans : recettes, résultat fiscal, impôt estimé et cash-flow année par année
Le module produit un tableau de synthèse chiffré, des alertes de conformité en temps réel et une analyse IA avec stratégie d'optimisation. Il prend en compte la réintégration de certains amortissements dans la plus-value LMNP, introduite par la loi de finances pour 2025 pour les cessions concernées depuis février 2025.
Version bêta — Le module est accessible aux cabinets avec un badge bêta. Relisez les calculs, les hypothèses et le livrable avant toute restitution au client.
ℹ️ À savoir
Le module LMNP / LMP est accessible depuis Modules experts pour les cabinets dont cet accès est actif.
2. Prérequis
Pour lancer une simulation, rassemblez :
- Les caractéristiques du bien : type de bien, prix d'acquisition, frais de notaire, montant des travaux initiaux et du mobilier
- Les données locatives : loyer mensuel, taux d'occupation prévisionnel, charges annuelles
- Les conditions de financement : capital emprunté, taux d'intérêt, durée et intérêts annuels
- Les revenus globaux du foyer : revenus d'activité hors location meublée (nécessaires pour déterminer le statut LMNP ou LMP)
💡 Astuce
Demandez à votre client son tableau d'amortissement bancaire pour renseigner les intérêts annuels avec précision. Ce poste est souvent le premier levier d'optimisation en régime réel.
3. Configurer la simulation
3.1. Paramètres du bien et occupation
| Champ | Description | Défaut |
|---|---|---|
| Type de bien | Investissement classique, tourisme classé, tourisme non classé ou résidence principale | Investissement |
| Prix d'acquisition | Prix d'achat du bien immobilier | 200 000 € |
| Frais de notaire | Frais d'acquisition (droits de mutation, honoraires) | 16 000 € |
| Travaux initiaux | Montant des travaux de rénovation ou d'aménagement | 10 000 € |
| Mobilier | Valeur du mobilier et des équipements | 8 000 € |
| Date d'acquisition | Date d'achat ou de mise en location | 01/01/2024 (exemple à remplacer) |
| Loyers mensuels | Loyer mensuel charges comprises | 800 € |
| Autres charges annuelles | Charges hors CFE, taxe foncière, assurance, gestion et copropriété, saisies séparément | 0 € |
| Taux d'occupation | Pourcentage d'occupation sur l'année | 92 % |
| Taux de revalorisation des loyers | Augmentation annuelle des loyers (indexation IRL) | 2 % |
| Taux de revalorisation du bien | Plus-value annuelle estimée du bien | 2 % |
⚠️ Attention
Le type de bien influence directement le seuil et l'abattement Micro-BIC : 50 % pour la location meublée classique et le tourisme classé, 30 % pour le tourisme non classé. Vérifiez le classement du bien avant de lancer la simulation.
3.2. Financement
| Champ | Description | Défaut |
|---|---|---|
| Capital emprunté | Montant du prêt immobilier | 180 000 € |
| Taux d'intérêt | Taux nominal annuel du prêt | 3,5 % |
| Durée | Durée du prêt en années | 20 ans |
| Intérêts annuels | Montant des intérêts déductibles pour l'exercice | 6 300 € |
3.3. Micro-BIC vs Réel Simplifié
Choisissez le régime fiscal à simuler :
- Micro-BIC : un abattement forfaitaire est appliqué sur les recettes (50 % pour la location meublée classique et le tourisme classé, 30 % pour le tourisme non classé). Aucune charge ni amortissement n'est déduit individuellement.
- Réel Simplifié : les charges réelles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance, taxe foncière…) et les amortissements comptables sont déduits des recettes.
Le module calcule les deux régimes en parallèle et affiche un tableau comparatif pour faciliter le choix.
| Champ complémentaire | Description | Défaut |
|---|---|---|
| Autres revenus d'activité | Revenus professionnels du foyer hors location meublée | 60 000 € |
| Horizon de projection | Nombre d'années simulées | 10 ans |
ℹ️ À savoir
Les autres revenus d'activité ne servent pas au calcul de l'impôt mais à la détermination du statut : si vos recettes locatives dépassent à la fois 23 000 € et vos revenus d'activité, vous basculez en LMP.
4. Comprendre les résultats
4.1. Statut LMNP ou LMP (seuil 23 000 €)
Le module détermine automatiquement le statut du loueur selon les règles en vigueur :
| Statut | Conditions |
|---|---|
| LMNP | Les recettes locatives sont ≤ 23 000 € par an OU restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer |
| LMP | Les recettes locatives sont > 23 000 € par an ET sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer |
Un badge de statut s'affiche en haut de la page : vert pour LMNP, neutre pour LMP et orange en cas de risque de bascule.
⚠️ Attention
Le passage en LMP n'est pas neutre : les déficits deviennent imputables sur le revenu global, mais les plus-values de cession relèvent du régime professionnel (plus-values à court terme imposables). Anticipez cette bascule avec votre client.
4.2. Comparaison Micro-BIC vs Réel (tableau)
Le module affiche un tableau comparatif avec, pour chaque régime :
| Indicateur | Micro-BIC | Réel Simplifié |
|---|---|---|
| Recettes brutes | Loyers × occupation | Idem |
| Abattement / Charges déduites | Forfait (50 % ou 30 % selon le type de location) | Charges réelles + amortissements |
| Résultat fiscal | Recettes − abattement | Recettes − charges − amortissements |
| Impôt estimé | TMI × résultat | TMI × résultat |
| Économie d'impôt | — | Différence vs Micro-BIC |
Le module met en évidence le régime le plus avantageux avec le montant d'économie annuelle.
4.3. Le mécanisme des amortissements différés
En régime réel, le module calcule les amortissements selon trois catégories :
| Composant | Base amortissable | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Immeuble | Prix et frais d'acquisition hors quote-part de terrain | 30 ans | 3,33 % |
| Mobilier | 100 % de la valeur du mobilier | 7 ans | 14,29 % |
| Travaux | 100 % du montant des travaux | 10 ans | 10 % |
Règle clé (Art. 39 C du CGI) : les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Si le total des amortissements dépasse le résultat avant amortissements, l'excédent est différé — c'est-à-dire reporté sur les exercices suivants, sans limitation de durée. Le module gère automatiquement ce stock d'amortissements différés et les impute dès que le résultat le permet.
ℹ️ À savoir
Les amortissements différés sont reportables sans limite de durée tant que l'activité continue et que les conditions fiscales restent remplies. Leur utilisation doit être suivie par le cabinet.
4.4. La projection sur 10 ans
Le module génère un tableau de projection année par année :
| Colonne | Description |
|---|---|
| Année | Exercice fiscal (N, N+1, N+2…) |
| Recettes | Loyers bruts revalorisés selon le taux d'indexation |
| Résultat fiscal | Résultat après déduction des charges et amortissements |
| Impôt estimé | Imposition calculée sur le résultat fiscal |
| Cash-flow net | Flux de trésorerie réel (loyers − charges − remboursement d'emprunt − impôt) |
| Déficit cumulé | Stock d'amortissements différés restant à imputer |
Quatre indicateurs clés (KPI) sont affichés en haut de page :
- Recettes annuelles : loyers bruts de l'exercice en cours
- Résultat fiscal : résultat imposable après déductions
- Impôt estimé : charge fiscale annuelle
- Rendement net moyen : rendement net d'impôt sur la durée de projection
5. Alertes de conformité
Le module surveille en permanence plusieurs points réglementaires et affiche des alertes contextuelles :
| Alerte | Déclencheur |
|---|---|
| Seuil Micro-BIC dépassé | En 2026, les recettes dépassent 83 600 € pour la location classique ou le tourisme classé, ou 15 000 € pour le tourisme non classé |
| Risque de bascule LMP | Les recettes approchent du seuil de 23 000 € et/ou des revenus d'activité |
| Tourisme non classé — LFSS 2024 | Les meublés de tourisme non classés sont soumis aux cotisations sociales depuis la LFSS 2024 |
| Amortissements — Art. 39 C | Les amortissements excèdent le résultat : le module confirme qu'ils sont bien différés |
| Réintégration des amortissements — LF 2025 | En cas de cession concernée depuis février 2025, les amortissements immobiliers déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (sauf résidences étudiantes, EHPAD et seniors) |
⚠️ Attention
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value de cession pour les LMNP : les amortissements immobiliers déduits pendant la détention sont réintégrés dans la plus-value imposable pour les cessions concernées depuis février 2025. Cette mesure ne s'applique pas aux résidences étudiantes, EHPAD et résidences seniors. Le module intègre cette alerte automatiquement.
6. Générer l'analyse IA
Cliquez sur « Générer l'analyse IA » pour obtenir une synthèse automatique.
La synthèse comprend :
- Avantages du statut actuel : points forts de la situation LMNP ou LMP du client
- Risques identifiés : bascule de statut, seuils réglementaires, évolutions législatives
- Points de vigilance : éléments à surveiller dans les exercices à venir
- Stratégie optimale : recommandations d'optimisation fiscale et patrimoniale
- Prochaines actions : étapes concrètes à mettre en œuvre avec le client
💡 Astuce
L'analyse IA est particulièrement utile pour arbitrer entre Micro-BIC et Réel lorsque les deux régimes sont proches. Elle identifie le point de bascule et les leviers d'optimisation.
ℹ️ À savoir
L'analyse IA est soumise au consentement et à un quota mensuel par cabinet. Un quota atteint produit une erreur explicite. La synthèse de secours déterministe intervient seulement en cas d'échec du fournisseur après admission de la demande.
7. Exporter en PDF
Cliquez sur « Exporter PDF » pour générer un rapport professionnel.
Le rapport inclut 7 sections :
- Synthèse chiffrée : statut, régime fiscal retenu, indicateurs clés
- Hypothèses : récapitulatif de tous les paramètres saisis
- Comparaison des régimes : tableau Micro-BIC vs Réel Simplifié
- Projection graphique : évolution du cash-flow et du résultat fiscal sur l'horizon
- Projection détaillée : tableau année par année (recettes, résultat, impôt, cash-flow, déficit cumulé)
- Conformité : alertes réglementaires et points de vigilance
- Restitution client : synthèse vulgarisée, adaptée à la présentation au client
8. Questions fréquentes
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ? Le statut dépend de deux critères cumulatifs : les recettes locatives doivent dépasser 23 000 € par an et être supérieures aux autres revenus d'activité du foyer pour basculer en LMP. En dessous de l'un ou l'autre de ces seuils, vous restez en LMNP.
Pourquoi mon résultat fiscal est-il à zéro en régime réel ? C'est le mécanisme des amortissements différés. En régime réel, les amortissements (bâtiment, mobilier, travaux) absorbent souvent la totalité du résultat les premières années. L'excédent est reporté sur les exercices suivants. C'est normal et fiscalement avantageux.
Le module prend-il en compte la LFSS 2024 et la LF 2025 ? Oui. Le module intègre les cotisations sociales applicables aux meublés de tourisme non classés et la réintégration des amortissements immobiliers dans la plus-value de cession prévue par la loi de finances pour 2025. Des alertes spécifiques s'affichent lorsque le dossier est concerné.
L'abattement Micro-BIC est-il toujours de 50 % ? Non. Il est de 50 % pour la location meublée classique et le tourisme classé, et de 30 % pour le tourisme non classé. Le module applique automatiquement le taux et le seuil associés au type de bien sélectionné.
Puis-je simuler plusieurs biens ? L'écran actuel permet de saisir un bien par dossier. Pour un client détenant plusieurs biens, créez un dossier par bien puis consolidez les recettes du foyer avant de conclure sur le statut LMNP/LMP : les seuils s'apprécient globalement, pas bien par bien.
Le dossier est-il sauvegardé automatiquement ? Oui lorsque le module est ouvert avec un client : les modifications sont enregistrées après une courte temporisation puis restaurées au prochain chargement. En mode découverte sans client, aucune persistance serveur n'est effectuée.