LMNP / LMP

Version bêta — Le module est accessible aux cabinets avec un badge bêta. Les calculs et livrables doivent être relus par l'expert avant toute restitution au client.

Simulez le statut de loueur meublé, comparez micro-BIC et réel, calculez les amortissements et anticipez les plus-values à la cession.

À quoi ça sert

La location meublée est un sujet récurrent chez les professions libérales qui investissent dans l'immobilier. Mais entre le statut LMNP et LMP, le régime micro-BIC et le réel, les amortissements différés et la réforme 2025 des plus-values, les paramètres sont nombreux. Ce module détermine automatiquement le statut, compare les régimes, calcule les amortissements par composant et simule la fiscalité à la revente.

Pour qui

• Experts-comptables accompagnant des clients investisseurs en location meublée
• Accessible aux cabinets disposant de l'accès aux Modules experts
• Applicable aux investissements classiques, tourisme classé et non classé, résidences étudiantes, EHPAD

Fonctionnalités clés

• Détermination automatique LMNP / LMP — Deux conditions vérifiées : recettes > 23 000 € ET recettes > autres revenus d'activité (art. 155 IV CGI). Alerte de risque de bascule si la marge est inférieure à 20 %.
• Comparaison micro-BIC vs réel — Pour les recettes 2026 : abattement de 50 % et seuil de 83 600 € en location meublée classique ou tourisme classé ; abattement de 30 % et seuil de 15 000 € en tourisme non classé. Le réel déduit les charges et amortissements éligibles.
• Amortissements détaillés — Dans le moteur actuel : immeuble et frais d'acquisition hors terrain sur 30 ans, mobilier sur 7 ans et travaux sur 10 ans. Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit : l'excédent est différé sans limitation de durée.
• Résultat fiscal — Recettes brutes, charges déductibles, amortissements imputés, résultat imposable, déficit reportable et amortissements différés.
• Plus-values à la cession — Régime des particuliers (LMNP) : abattements par durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans). Régime professionnel (LMP) : exonération art. 151 septies si CA < seuils et activité > 5 ans.
• Réforme LF 2025 — Réintégration des amortissements immobiliers dans le calcul de la plus-value LMNP pour les cessions concernées depuis février 2025, sauf résidences étudiantes, EHPAD et seniors.
• Cotisations sociales LMP — Estimation cabinet au taux moyen de 45 % sur le bénéfice fiscal LMP, hors plancher minimal et régularisations individuelles.
• Un bien par dossier à l'écran — Pour plusieurs biens, le cabinet crée plusieurs dossiers et consolide les recettes du foyer avant de qualifier le statut.
• Synthèse IA — Avantages du statut actuel, risques identifiés, stratégie optimale, prochaines actions.

En pratique

1. Vous rattachez le module au dossier client puis saisissez le bien, les recettes, les charges, le financement et les autres revenus d'activité du foyer.
2. Node Pulse qualifie le statut LMNP/LMP, compare le micro-BIC au réel et détaille les amortissements imputés ou différés.
3. Vous renseignez, si utile, un prix et une durée de cession pour mesurer la fiscalité de sortie et confronter l'économie annuelle au coût futur.
4. Vous relisez les hypothèses, les alertes et les sources avant de remettre le rapport au client.

Les montants affichés dépendent intégralement des données du dossier ; la fiche ne promet donc aucun gain type ni résultat d'exemple.

Taux d'amortissement

Intégration

• IFI — Le passage en LMP ne sort pas mécaniquement le bien de l'assiette IFI ; l'exonération suppose les conditions des biens professionnels
• PER / Madelin — Les revenus locatifs meublés ne sont pas des revenus professionnels pour le calcul des plafonds Madelin
• Prévisionnel — Les revenus locatifs peuvent être intégrés dans le prévisionnel global du client