Démembrement
L'usufruit temporaire de parts de SCI cédé à une société IS, chiffré en dossier de décision : ce que le cédant encaisse, ce que le montage rapporte, ce qu'il faut financer, et sous quelles réserves.
À quoi ça sert
Votre client détient un immeuble via une SCI à l'IR et envisage d'en céder l'usufruit temporaire à sa holding ou à sa société d'exploitation. Le module répond aux quatre questions du rendez-vous, avec un seul moteur de calcul de l'écran au PDF :
| Question | Chiffre de tête |
|---|---|
| À quel prix céder l'usufruit ? | Prix de l'usufruit envisagé |
| Que reste-t-il au cédant après l'impôt de cession ? | Liquidité nette du cédant |
| Le montage rapporte-t-il plus que de ne rien faire ? | Différentiel vs maintien actuel |
| Que faut-il financer, et quand ? | Besoin maximal de financement |
Le module couvre aussi les démembrements entre personnes physiques : donation de nue-propriété, acquisition démembrée, barème de l'art. 669 CGI, droits et obligations déclaratives.
Pour qui
- Experts-comptables accompagnant la stratégie patrimoniale de leurs clients : dirigeants, professions libérales, investisseurs via SCI
- Calculs inclus dans tous les abonnements cabinet ; le rapport final consomme une mission stratégique du quota annuel partagé avec Transmission et Dutreil
- Trois parcours : SCI IR → société IS, Transmission familiale, Acquisition démembrée
Fonctionnalités clés
Un dossier de décision en cinq entrées
- Le montage : cédant, SCI, société usufruitière, nature de l'opération, date d'effet, durée justifiée, première cession
- Données et prix : ANR de la SCI, loyers et politique de distribution, prix retenu et valeur vénale, fiscalité, financement, frais
- La décision : les quatre chiffres, leur décomposition, l'appréciation et la prochaine action
- Les flux dans le temps : année par année, par acteur, jusqu'à l'échéance
- Éprouver, justifier, remettre : sensibilité, comparaison, analyse des risques, synthèses, note, convention, export
- Mode rendez-vous : l'écran de décision en grand, sans formulaire, pour la présentation au client
Un moteur qui ne devine pas
- Impôt de cession (art. 13, 5 CGI) sur le plus élevé du prix et de la valeur vénale : impôt sur le revenu au barème, par différence sur le revenu du foyer du cédant, système du quotient (art. 163-0 A) retenu s'il est demandé et plus favorable, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, prélèvements sociaux à 17,2 %, payé en N+1
- Échéancier unique de distributions : une distribution décidée mais non payée devient une créance, jamais une trésorerie fabriquée
- IS marginal de la société usufruitière, calculé sur son résultat préexistant, en deux trajectoires (sans et avec montage)
- Quote-part de l'usufruitier (art. 238 bis K) saisie par le cabinet, ou estimée en règles BIC (bâti amorti sur son prix de revient, pour la durée qui reste depuis sa mise en service ; part du terrain et prix de revient obligatoires) ; sans cumul par défaut avec l'amortissement de l'usufruit
- Besoin de financement aux clôtures annuelles, par acteur, avec la date de tension maximale
- Extraction par dividendes au prélèvement forfaitaire unique, trésorerie et créance de distribution comprises, chiffrée hors verdict avec ses hypothèses
- Sorties chiffrées (extinction, vente après extinction avec abattements, prélèvements sociaux millésimés et surtaxe des plus-values élevées) et sorties qualifiées (vente pendant l'usufruit, vente des parts, renonciation, prorogation)
- Appréciation suspendue tant qu'une hypothèse structurante n'est pas confirmée : valeur vénale, qualification, quote-part, financement ; sans revenu du foyer du cédant ni nombre de parts, le verdict est indisponible et la raison est écrite
Sensibilité calculée par le serveur
Quatre axes : durée de l'usufruit (5 à 30 ans), prix (−20 % à +20 %), revenu du foyer du cédant (−50 % à +50 %), politique de distribution. Chaque variante est un dossier complet recalculé par le moteur, jamais un miroir approximatif ; le dossier arrêté n'est pas modifié.
Score de prudence abus de droit
Six indicateurs inspirés de l'avis du Comité de l'abus de droit fiscal du 15 novembre 2019 : concomitance, substance économique, investissement du nu-propriétaire, schéma répétitif, durée calée sur un palier, expertise indépendante. Sur un montage société IS, la position est plafonnée à « Favorable sous réserve de validation par un avocat fiscaliste ».
Bridge prévisionnel
Valeur de l'immeuble, loyers, charges, emprunt et trésorerie de la SCI se synchronisent depuis le prévisionnel Node Pulse. Chaque champ affiche son état et propose de restaurer la valeur source ; sur la valeur de l'immeuble, au-delà de 15 % d'écart, rien n'est écrasé sans votre accord.
Synthèses et livrables
Trois synthèses (Client, Cabinet, Fiscaliste), la note de l'Expert-Comptable, un projet de convention de démembrement, et un PDF qui suit l'ordre du dossier de décision.
En pratique
M. Martin détient 99 % des parts de la SCI Les Tilleuls, propriétaire d'un immeuble loué ; sa fille détient le 1 % restant. Il envisage de céder l'usufruit temporaire de ses parts, pour 25 ans, à sa holding à l'IS.
Données
| Poste | Valeur |
|---|---|
| Valeur vénale de l'immeuble (acquis le 15/03/2012 pour 900 000 €) | 1 200 000 € |
| Emprunt de la SCI : capital restant dû, taux, durée restante | 350 000 €, 2,5 %, 12 ans |
| Trésorerie · comptes courants d'associés · réserves distribuables | 30 000 € · 40 000 € · 25 000 € |
| Loyers annuels · charges · revalorisation | 84 000 € · 12 000 € · 1,5 % par an |
| Distribution · taux d'actualisation | 100 % du distribuable · taux implicite des parts, dette comprise (8,6 %) |
| Date d'effet · durée · fraction cédée | 1er octobre 2026 · 25 ans · 99 % des parts |
| Prix de l'usufruit retenu (expertise indépendante) | 620 000 € |
| Financement par la holding | 450 000 € à 3,5 % sur 15 ans |
| Résultat fiscal de la holding avant montage | 150 000 € (taux réduit d'IS) |
| Honoraires et frais | 12 000 € (holding), 3 500 € d'actes (cédant), 1 200 € par an (holding) |
| Foyer fiscal du cédant | Revenu imposable hors opération 200 000 €, 2 parts ; moyenne des revenus nets des trois dernières années 190 000 € ; système du quotient demandé |
| Quote-part IS estimée en règles BIC | Bâti sur 40 ans depuis l'acquisition, sur le prix de revient, terrain 25 % |
| Sortie | Vente de l'immeuble après extinction, revalorisation 1,5 % par an |
La décision
| Chiffre de tête | Valeur |
|---|---|
| Prix de l'usufruit envisagé | 620 000 € |
| Impôt de cession (art. 13, 5) | 370 440 €, payé en N+1 : impôt sur le revenu 254 200 € avec le quotient (272 447 € sans), CEHR 9 600 €, prélèvements sociaux 106 640 € |
| Liquidité nette du cédant | 246 060 € (620 000 − 370 440 − 3 500 € de frais d'actes) |
| Différentiel vs maintien actuel (25 ans) | + 304 731 € |
| Besoin maximal de financement | 230 427 € |
| Extraction par dividendes (hors verdict) | Différentiel après impôt : + 4 364 € |
L'appréciation reste suspendue tant que la quote-part IS estimée en règles BIC n'est pas confirmée par la liasse retraitée : le module le dit, à l'écran et dans le PDF. Dans cet exemple, l'extraction par dividendes absorbe presque tout le gain (+ 4 364 € sur + 304 731 €). La sensibilité montre le poids de la durée : − 311 653 € à 5 ans, + 487 302 € à 30 ans, au même prix. Ces montants sont ceux du moteur sur ce dossier, gelés par un test de non-régression.
Garde-fous
31 alertes de validation
- Bloquantes (7) : empêchent l'export, par exemple valeur en pleine propriété absente, durée manquante, quasi-usufruit sans garantie
- Avertissements (19) : écart entre date d'effet et date de l'acte, date de création invalide, acquisition de l'immeuble postérieure à l'opération, prix supérieur à 5 fois la valeur fiscale de l'usufruit (art. L64 LPF), écart de plus de 20 % entre valeur fiscale et valeur économique (art. 111, c CGI), divergence avec le prévisionnel
- Informations (5)
Un état de calcul toujours connu
Calcul à jour, périmé, en cours, en erreur : l'état est affiché, et un chiffre périmé n'est jamais présenté comme courant. Pendant la saisie, le dernier calcul reste visible avec un bandeau.
Ce que le module ne chiffre pas, il le dit
Vente pendant l'usufruit, vente des parts par le nu-propriétaire, option pour le barème sur les dividendes, boni de liquidation, rachat de titres, remboursement d'apports : qualifiés, non chiffrés, avec leur fondement. Contribution différentielle sur les hauts revenus (art. 224) : signalée, non calculée. Contribution exceptionnelle sur les dividendes d'extraction, amortissement du bâti par composants : non modélisés, et écrits comme tels.
Sources et références
Le module s'appuie sur 29 textes officiels, les articles L64 et L64 A du LPF, 8 arrêts et l'avis du Comité de l'abus de droit fiscal, chacun avec sa source vérifiée (Légifrance, BOFiP ou publication d'origine), restitués dans le PDF.
Textes principaux
| Source | Objet |
|---|---|
| CGI, art. 669 (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50) | Barème fiscal de l'usufruit viager et temporaire |
| CGI, art. 13, 5 (LFR 2012) | Imposition du prix de cession d'un usufruit temporaire comme revenu catégoriel |
| CGI, art. 238 bis K | Quote-part de résultat de la société usufruitière, règles BIC |
| BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20 · BOI-BIC-AMT-10-20 · BOI-BIC-AMT-10-40-10 | Répartition du résultat entre usufruitier et nu-propriétaire, amortissement de l'usufruit, durées d'amortissement |
| CGI, art. 200 A, 158, 154 quinquies, 235 ter · CSS, art. L. 136-8 | Prélèvement forfaitaire unique, option barème, CSG et prélèvements sociaux |
| CGI, art. 150 U, 150 VC, 200 B, 150 UB, 1609 nonies G | Plus-values immobilières des particuliers, abattements, surtaxe |
| CGI, art. 111, c · art. 774 bis · art. 790 · art. 968 | Avantage occulte, quasi-usufruit réservé, réduction de droits, IFI |
| Code civil, art. 587, 619, 1844 | Quasi-usufruit, usufruit des personnes morales limité à 30 ans, participation aux assemblées |
| LPF, art. L64 et L64 A | Abus de droit et mini-abus de droit |
Jurisprudence
| Décision | Portée |
|---|---|
| CE 30 septembre 2019, n° 419855 (Luccotel) | Valeur vénale de l'usufruit par les distributions prévisibles |
| CE 20 mai 2022, n° 449385 | Méthode Luccotel confirmée : distributions prévisibles, y compris inscrites en compte courant |
| CE 31 mars 2022, n° 458518 | Usufruit apporté pour une durée fixe = usufruit temporaire (art. 13, 5) |
| CE 9 octobre 2024, n° 490685 | Prorogation = nouvelle première cession imposable |
| CE 30 mars 2026, n° 502243 | Première cession à titre onéreux, y compris rémunérée en titres |
| CAA Lyon 9 février 2023, n° 21LY01699 | Abus de droit : cession d'usufruit à une holding sans substance |
| CAA Paris 28 mai 2025, n° 24PA01225 | Décharge : le financement réel de l'acquisition par la société usufruitière écarte l'abus de droit dans l'espèce |
| Cass. com. 27 mai 2015, n° 14-16.246 | Dividendes sur réserves : quasi-usufruit et dette de restitution |
| Comité de l'abus de droit fiscal, 15 novembre 2019 | Avis dont s'inspirent les indicateurs de prudence, sans les reproduire un à un ni préjuger d'un redressement |
Limites
- Pas de conseil juridique : Node Pulse est un outil de simulation. Les résultats ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. La convention générée est un projet à faire valider par un avocat.
- Quote-part estimée = convention : sans quote-part saisie, l'estimation en règles BIC repose sur le prix de revient de l'immeuble hors terrain, en lecture prudente (les annuités courues avant le montage sont perdues) ; sans prix de revient, elle n'est pas faite. L'appréciation reste suspendue tant que la liasse retraitée ne la confirme pas.
- Différentiel avant extraction : les flux logés dans la société usufruitière ne sont pas dans la poche de l'associé. L'extraction est chiffrée à part, hors verdict.
- Score indicatif : le score de prudence ne prédit pas la position de l'administration sur un dossier donné.
- Viager impossible pour une personne morale : l'usufruit est temporaire, plafonné à 30 ans (Code civil, art. 619).