SCI — Simulation Patrimoniale

Simulez l'acquisition immobilière en SCI, comparez IR vs IS sur la durée et produisez un dossier structuré adapté à chaque destinataire.

À quoi ça sert

Votre client professionnel libéral souhaite acquérir ses murs professionnels ou un investissement locatif via une SCI ? Le module SCI modélise l'opération complète — financement, fiscalité, trésorerie, plus-value latente — et compare objectivement les régimes IR et IS sur l'horizon souhaité. Vous passez de l'intuition au chiffrage structuré.

Pour qui

• Experts-comptables accompagnant des projets immobiliers professionnels ou patrimoniaux
• Inclus dans tous les abonnements cabinet
• Adapté aux SCI familiales, SCI de murs professionnels et SCI d'investissement

Fonctionnalités clés

• Comparatif IR vs IS sur la durée — Tableau et graphique détaillés : résultat fiscal, impôt annuel, trésorerie nette, patrimoine net à terme. Le moteur calcule les deux régimes en parallèle et dégage une orientation, que le cabinet arrête ensuite lui-même.
• Chaque chiffre est explicable — Chaque ligne du comparatif porte sa signification et sa méthode de calcul. Un clic sur un montant ouvre le détail chiffré de sa composition, et un clic sur une année du compte de résultat ouvre le compte de résultat complet de l'exercice : loyers indexés, intérêts, assurance emprunteur, amortissements, contribution sur les revenus locatifs, résultat fiscal, fiscalité et trésorerie.
• Modélisation multi-associés et foyers fiscaux — Les associés portent leurs quotes-parts ; TMI, revenu global, stock de déficit et plafond déjà consommé sont déclarés par foyer fiscal. Deux conjoints partagent ainsi un seul plafond annuel de 10 700 €, conformément à leur déclaration commune.
• Amortissement par composants (IS) — Décomposition gros-œuvre / toiture / installations techniques / agencements avec durées et proportions ajustables. Calcul de la VNC à horizon.
• Plus-value latente — En IR : abattements pour durée de détention (IR 6 %/an, PS 1,65 %/an) et surtaxe PV immobilière. En IS : plus-value professionnelle sur base VNC. Impôt latent chiffré automatiquement.
• Financement paramétrable, assurance comprise — Capital, durée, taux et assurance emprunteur (ADI) se saisissent directement dans l'onglet Financement. L'assurance est appliquée au capital initial, intégrée au service de la dette et au DSCR, et traitée fiscalement comme un frais accessoire de l'emprunt (déductible des revenus fonciers à l'IR, charge financière à l'IS).
• Revalorisation annuelle du loyer — Indexation composée du loyer, répercutée année par année sur le résultat fiscal, la contribution sur les revenus locatifs et les seuils d'IS.
• DSCR et stress test — Ratio de couverture du service de la dette avant et après impôt, en lecture bancaire de première année. Trois scénarios Family Office (stress, base, upside) pour tester la robustesse de l'arbitrage.
• Effort de trésorerie sur la durée — L'effort (ou l'excédent) mensuel moyen des associés s'adapte à l'horizon choisi, l'année 1 restant affichée pour la lecture bancaire.
• Fiscalité des distributions (IS) — PFU ou barème progressif au choix, avec ventilation par associé et calcul de la CSG déductible.
• Scénario actif déjà détenu — Modélisation d'un bien déjà en portefeuille avec prix d'acquisition historique, travaux passés et amortissements cumulés.
• Pilotage en temps réel — Score de santé (0-100), alertes automatiques (DSCR, cash-flow, vacance, refinancement), cadence de revue recommandée et 6 jalons du cycle de vie (exploitation, travaux, distribution, refinancement, cession, transmission).
• Contrôles réglementaires — Les vérifications automatiques couvrent notamment l’éligibilité au taux réduit d'IS, la fenêtre de renonciation (article 239 CGI), l’intégrité des foyers fiscaux, la cohérence du montage, les composants d'amortissement et la couverture bancaire.
• Position du cabinet — Vous arrêtez la position remise au client (ferme, avec réserves, à approfondir) et elle prime sur l'orientation calculée dans toutes les restitutions. Le produit n'affiche aucun score de confiance : la position est celle du cabinet, pas celle d'un algorithme.
• Synthèse IA — Note cabinet ou synthèse pédagogique avec verdict IR/IS argumenté et réserves professionnelles. L'IA intègre le contexte des modules liés (prévisionnel, démembrement) pour enrichir son analyse.
• Chiffres de la synthèse IA recoupés — Les montants et ratios cités par la synthèse sont automatiquement confrontés aux valeurs du dossier. Toute valeur étrangère au dossier est écartée et remplacée par la version déterministe : ce qui est remis au client ne peut pas contenir un chiffre inventé.
• Modules liés — Passerelles temps réel vers le prévisionnel (CA, EBE, résultat) et le module Démembrement. Le statut de chaque lien est visible dans le module et dans le rapport PDF.
• Export PDF premium — Trois profils d'export (client, cabinet, bancaire) avec personnalisation par bloc. Rapport structuré avec couverture, sommaire dynamique, hypothèses, trajectoire, conformité, note du cabinet et signature.
• Décomposition de la richesse nette — Le bloc d'arbitrage du rapport déroule la cascade complète, régime par régime : valeur du bien au terme, frais de cession, capital restant dû, impôt de plus-value, net vendeur, fiscalité d'extraction, net associés à la sortie, flux cumulés pendant la détention, richesse nette finale. Chaque montant provient du moteur de calcul — le client voit d'où vient chaque euro.
• Frais de fonctionnement de la SCI — Au-delà des charges liées au bien, la SCI en tant que personne morale supporte ses propres frais : assurance PNO, honoraires de l'expert-comptable, frais bancaires, CFE le cas échéant. Ils se saisissent ventilés par poste (en €/an) et sont déduits dans les deux régimes — compte de résultat projeté, flux de trésorerie, DSCR et suivi de pilotage les intègrent automatiquement.

En pratique

Le Dr. Lefèvre, médecin spécialiste, souhaite acquérir ses murs professionnels (450 000 €) via une SCI avec son épouse.

1. Vous paramétrez le bien (valeur, loyer mensuel 3 400 €, charges et frais de fonctionnement de la SCI 4 800 €/an), l'emprunt (400 000 €, 3,5 %, 20 ans), les 2 associés à 50/50 et leur foyer fiscal commun (TMI, revenu global et stock éventuel)
2. Vous lancez la comparaison sur un horizon de 15 ans
3. En quelques secondes, Node Pulse affiche :
   • Orientation IS — amortissement par composants de 11 200 €/an réduisant le résultat fiscal
   • DSCR de 1,23 — financement confortable. Le ratio se lit après charges et impôt : 40 800 € de loyers moins 4 800 € de charges et 1 654 € d'IS, soit 34 346 € de revenu net, rapportés aux 27 838 € de service annuel de la dette
   • Patrimoine net à 15 ans de 520 000 € en IS vs 480 000 € en IR
   • Impôt latent IS de 38 000 € (plus-value sur VNC) vs 12 000 € en IR (abattements durée)
   • Net vendeur IS malgré tout supérieur de 18 000 € grâce à la capitalisation
   • Déficit foncier IR du foyer Lefèvre imputable sur son revenu global (un plafond commun de 10 700 €)
4. Vous arrêtez la position du cabinet — ferme, avec réserves ou à approfondir — et elle est reprise en tête de toutes les restitutions
5. Vous choisissez le profil Dossier bancaire et générez le PDF en 1 clic — hypothèses, trajectoire, conformité et sources incluses
6. Vous ajoutez votre note de cabinet et la synthèse IA en mode note cabinet pour le dossier interne

Le temps de production dépend de la qualité des données, de la complexité du montage et du niveau de revue du cabinet.

Régimes comparés

Profils d'export PDF

Chaque profil est personnalisable : vous pouvez activer ou désactiver les blocs individuellement avant l'export.

Mode présentation (lien de partage)

Comme pour le module Passage en SELARL, vous pouvez remettre au client un lien de présentation : une page web épurée, sans connexion, qui déroule l'étude en quelques écrans (synthèse, comparatif IR/IS, trajectoire patrimoniale, points de vigilance, position du cabinet).

• Contenu figé à l'émission — le lien sert une version épinglée du dossier, signée par la plateforme. Modifier le dossier ensuite ne change pas ce que voit le client ; pour partager la nouvelle version, émettez un nouveau lien.
• Position du cabinet obligatoire — aucun lien ne peut être créé sans que le cabinet ait pris position (favorable, réservé ou défavorable). Avant l'émission, la plateforme vous présente les alertes actives du dossier et vous demande de les acquitter explicitement.
• Données minimisées — la page publique ne contient que les chiffres de la restitution : jamais les noms des associés, les adresses des biens, les notes internes ni les paramètres fiscaux personnels.
• Durée et révocation — chaque lien a une date d'expiration (30 jours par défaut, 365 maximum) et se révoque en un clic depuis le module. Trois thèmes visuels sont proposés, aux couleurs du cabinet.

Intégration

• Prévisionnel — Le module SCI se lie automatiquement au prévisionnel du client. Les données clés (CA, EBE, résultat net) sont affichées dans le module et injectées dans la synthèse IA. Vous pouvez également créer un prévisionnel depuis le module SCI.
• Démembrement — Accès direct au module Démembrement pour étudier la stratégie de démembrement de propriété des parts ou du bien immobilier. Le lien entre les deux dossiers est maintenu automatiquement via parentDossierId et visible dans le rapport PDF.

Sources réglementaires

• Service-Public.fr (fiscalité des SCI)
• BOFiP (amortissements, revenus fonciers, plus-values)
• economie.gouv.fr (régimes fiscaux)
• impots.gouv.fr (barèmes, déclarations)
• Légifrance (CGI art. 219, 239, 197)
• PCG CRC 2002-10 (composants d'amortissement)

Limites

• Le module est un outil d'aide à la décision. Il ne constitue pas un avis juridique.
• Les barèmes fiscaux utilisés sont ceux en vigueur au moment de la simulation (2026). Les évolutions législatives futures ne sont pas anticipées.
• Le plan de trésorerie suppose une occupation constante du bien — les périodes de vacance locative et la cotisation foncière des entreprises ne sont pas modélisées dans la version actuelle. Les flux projetés sont donc légèrement optimistes.
• La zone de divergence entre les deux régimes ne vaut pas recommandation automatique de changement : elle éclaire un arbitrage qui reste celui du cabinet.
• La simulation de déficit foncier porte uniquement sur cette SCI. Les autres revenus fonciers, intérêts et charges du foyer doivent être consolidés avant de conclure.
• L'option pour l'IS est irrévocable sauf renonciation dans les 5 premiers exercices (article 239 CGI). Le module signale ce risque.