Comparez l'IR et l'IS sur toute la vie de votre projet
La réponse en bref. Un comparateur SCI à l'IR ou à l'IS n'a de sens que sur toute la durée de détention : l'IS allège l'impôt pendant l'exploitation par les amortissements, puis creuse la plus-value à la revente. Le simulateur ci-dessous chiffre les deux régimes sur la durée que vous indiquez, avec vos hypothèses.
Une première lecture chiffrée, compréhensible et prudente, enrichie d'un contrôle du prix à partir des transactions DVF lorsque le bien est identifié. Le diagnostic prépare ensuite une étude complète avec votre expert-comptable.
Ni consultation juridique ou fiscale, ni validation définitive de votre choix.
En vidéo
Le parcours et le rapport, en 1 min 48
Les cinq étapes du diagnostic, puis les onze pages du livrable sur un dossier de démonstration : formation de l'impôt en année 1, trajectoire à 10, 20 et 30 ans, net revenant aux associés à la revente et contrôle du prix avec les transactions publiées.
Les montants présentés illustrent la méthode sur un exemple. Ils ne préjugent d'aucun autre projet.
Gratuit
Situez les premiers ordres de grandeur
Cette mini-simulation montre pourquoi l'impôt annuel ne suffit pas pour choisir. Elle ne conserve pas vos données et ne produit aucune recommandation.
Lire le guide complet pour comprendre les différences entre IR et ISComparer les simulateurs SCI IR/IS du marchéVotre projet en 2 minutes
Aucune donnée n'est enregistrée.
En années
Hors assurance, en %
0, 11, 30, 41 ou 45 %
Première lecture
1 303 €
5,8 %
1 221 €
0 €
Ce résultat ne désigne pas un régime gagnant
- • La fiscalité à la revente peut inverser la comparaison.
- • Les quotes-parts et la fiscalité de chaque associé doivent être étudiées séparément.
- • Le taux réduit d'IS utilisé ici est illustratif et soumis à conditions.
Estimation simplifiée et non contractuelle. Elle n'intègre notamment ni la revente, ni les distributions, ni votre situation patrimoniale complète.
SCI familiale
Plusieurs associés, autant de situations fiscales
Dans une SCI familiale, le régime ne produit pas le même effet sur chaque associé. Le diagnostic prend en compte jusqu'à dix associés, chacun avec sa quote-part et sa tranche marginale d'imposition, les quotes-parts devant totaliser 100 %.
À l'IR
L'impôt suit chaque associé
Le résultat remonte dans le revenu de chaque associé au prorata de sa quote-part. Deux associés de la même SCI ne supportent donc pas le même impôt si leurs tranches marginales diffèrent.
À l'IS
La société est imposée en son nom
La fiscalité personnelle des associés n'intervient qu'au moment de la distribution ou de la revente. Le rapport distingue la trésorerie conservée en société du net revenant aux associés.
La mini-simulation gratuite raisonne sur un foyer unique : les quotes-parts s'étudient dans le diagnostic complet. La transmission des parts, la donation et le démembrement ne sont pas traités ici et se préparent avec votre notaire et votre expert-comptable.
Un même dossier, quatre questions
Regardez le bien et le montage dans leur ensemble
Le prix envisagé est-il cohérent ?
Fourchette au m², médiane et transactions DVF comparables lorsque les données sont exploitables.
Que produisent réellement l’IR et l’IS ?
Fiscalité, effort de trésorerie et liquidités conservées sont comparés sur une base commune.
Que reste-t-il pendant la détention et à la revente ?
Le rapport distingue l’année 1, plusieurs horizons, la sortie et le net revenant aux associés.
Que faut-il encore faire valider ?
Les hypothèses sensibles et les questions à reprendre avec votre expert-comptable sont clairement listées.
Un rapport exploitable
Hypothèses, exploitation, financement, revente, sensibilités et points à valider.
Un contrôle DVF inclus
Prix au m², fourchette et ventes comparables si l’adresse et les données publiques sont exploitables.
Une conclusion prudente
Des écarts chiffrés et des vigilances, jamais une promesse ni une décision à votre place.
Votre EC reste prioritaire
Vous pourrez partager le rapport à votre conseil habituel afin de faire valider les hypothèses et les résultats.
Voyez ce que vous recevez avant de payer
Le diagnostic ne se résume pas à un verdict affiché à l'écran. Vous obtenez un rapport structuré, conçu pour être relu et partagé avec votre expert-comptable.
- Comparaison IR / IS sur plusieurs horizons
- Lecture de la détention, de la trésorerie et de la revente
- Page DVF lorsque les données publiques sont exploitables
- Vigilances et questions à faire valider par un professionnel
Exemple réalisé avec des données fictives. Le nombre de pages peut varier selon les informations et les données DVF disponibles.
Diagnostic complet
Une analyse initiale à 49 € TTC
- Comparaison sur plusieurs horizons
- Fiscalité pendant la détention et à la revente
- Cohérence du prix avec DVF si le bien est géolocalisable
- Hypothèses et informations à faire valider par un EC
Questions fréquentes
À quoi sert un comparateur SCI à l'IR ou à l'IS ?
Un comparateur SCI à l'IR ou à l'IS met les deux régimes côte à côte sur la durée réelle de détention, pas sur un seul exercice. C'est le seul moyen de voir l'effet des amortissements à l'IS, qui allègent l'impôt pendant l'exploitation puis creusent la plus-value à la revente. Une comparaison limitée aux premières années conclut presque toujours en faveur de l'IS, et se trompe souvent.
Que faut-il renseigner pour que la comparaison ait un sens ?
Le prix du bien et sa part amortissable, le financement et sa durée, les loyers et charges, la durée de détention envisagée, et la tranche marginale d'imposition des associés. Sans la durée de détention et la sortie, la comparaison ne mesure qu'un instant.
Le résultat du comparateur remplace-t-il une étude ?
Non. Il donne une première lecture chiffrée et prudente, à partir des hypothèses saisies. L'option pour l'IS est en principe irrévocable passé le délai de renonciation : la décision se prend avec un expert-comptable, sur la situation complète des associés, pas sur une simulation.
Guides et méthodes pour cette mission
Préparez les hypothèses, consultez le mode d’emploi et approfondissez les points utiles au dossier.
- Guide d’utilisation : Immobilier (SCI)Lire le déroulé de la mission, les entrées et les restitutions.
- Fiche détaillée : Immobilier (SCI)Consulter la présentation détaillée et le périmètre du module.
- SCI à l'IR ou à l'ISL'arbitrage fiscal qui change tout à la revente : imposition annuelle contre plus-value de cession.
- Comparer les approches de simulation SCIComprendre les différences de périmètre entre les outils.