Quel simulateur SCI IR ou IS choisir en 2026 ?

Les outils gratuits répondent bien aux premières questions. Les tableurs spécialisés vont plus loin, mais demandent davantage de prise en main. Entre les deux, une pré-étude structurée peut préparer le rendez-vous avec votre expert-comptable sans prétendre le remplacer.

6 solutions comparéesOffres observées le 24 juillet 2026Liens vers les sources officielles

Transparence éditoriale

Cette page est publiée par Node Pulse, qui commercialise le diagnostic présenté ci-dessous. Nous comparons les périmètres publics et les tarifs affichés, sans noter les acteurs ni désigner un « gagnant ». Les offres peuvent évoluer : vérifiez toujours les conditions sur le site de chaque éditeur.

Prochainement : du diagnostic à l’étude complète

Node Pulse prépare la transmission volontaire du dossier structuré à un expert-comptable partenaire, afin que le cabinet puisse établir et réaliser l’étude complète. La mission, son tarif et sa lettre de mission resteront directement portés par le cabinet.

Vue d'ensemble

Six approches, pour six usages différents

Le bon outil dépend moins du nombre de graphiques que de la question à laquelle vous voulez répondre : ordre de grandeur annuel, projection de sortie, modèle réutilisable ou dossier préparatoire à faire valider.

Solution	Prix public observé	Format	Particulièrement adapté à	Point d'attention
Actav	Gratuit	Simulateur web + PDF	Comparer rapidement la fiscalité d’une année d’exploitation.	La fiscalité de revente n’est pas simulée dans le calculateur présenté au public.
Moltow	Gratuit	Simulateur web	Obtenir une première comparaison avec un horizon de détention.	Le nombre d’entrées est volontairement réduit : pas de plan de financement détaillé ni de situation distincte par associé.
CADA	Outils publics gratuits	Plateforme immobilière	Explorer plusieurs régimes et des outils immobiliers complémentaires.	Le périmètre dépasse la seule pré-étude SCI IR/IS : il faut sélectionner les outils adaptés à la question posée.
RentaSCI	300 €	Fichier Excel + formation	L’investisseur autonome qui veut réutiliser un modèle très paramétrable.	C’est un outil à prendre en main et à interpréter soi-même, plutôt qu’une pré-étude ponctuelle déjà mise en forme.
LégiFiscal	129 € HT à l’unité	Outil Excel / Word	Le professionnel qui veut produire et personnaliser ses propres simulations.	Le format et le prix visent davantage un usage professionnel ou récurrent qu’un premier diagnostic B2C.
Node PulseNotre offre	Mini-simulation gratuite · diagnostic 49 € TTC	Parcours web + rapport PDF	Préparer une décision et un échange avec son expert-comptable.	Le diagnostic reste une analyse automatisée initiale : il ne constitue ni une consultation ni une validation définitive du régime.

Le détail utile

Ce que chaque format permet réellement de faire

Actav

Gratuit

Comparer rapidement la fiscalité d’une année d’exploitation.

Loyers, charges, TMI et valeur amortissable facultative. Comparaison de l’impôt annuel IR/IS avec un amortissement estimatif.

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Moltow

Gratuit

Obtenir une première comparaison avec un horizon de détention.

Impôt annuel, trésorerie nette, amortissement estimé, fiscalité de sortie et total des impôts sur la durée saisie.

Voir la source

CADA

Outils publics gratuits

Explorer plusieurs régimes et des outils immobiliers complémentaires.

Comparateur fiscal multi-régimes, outils de financement et données de marché dans un écosystème immobilier plus large.

Voir la source

RentaSCI

300 €

L’investisseur autonome qui veut réutiliser un modèle très paramétrable.

Projection jusqu’à 40 ans, plusieurs biens et jusqu’à quatre associés, financement, fiscalité IR/IS, plus-value et synthèse bancaire.

Voir la source

LégiFiscal

129 € HT à l’unité

Le professionnel qui veut produire et personnaliser ses propres simulations.

Revenus locatifs nets et plus-value nette selon plusieurs hypothèses de détention, avec frais d’acquisition et données du foyer.

Voir la source

Node Pulse

Mini-simulation gratuite · diagnostic 49 € TTC

Préparer une décision et un échange avec son expert-comptable.

Financement réel, associés, exploitation, sortie, net associés, sensibilités et cohérence du prix au m² avec les données DVF disponibles.

Découvrir Node Pulse

Choisir simplement

Quel outil selon votre besoin ?

Il n'est pas nécessaire de payer pour vérifier un ordre de grandeur. Le niveau supérieur devient utile quand le financement, la revente et la situation des associés peuvent changer la conclusion.

Je veux seulement comparer l’impôt d’une année

Commencez par un simulateur gratuit comme Actav, Moltow ou la mini-simulation Node Pulse.

Je veux construire moi-même de nombreux scénarios

Un tableur spécialisé comme RentaSCI ou LégiFiscal offre davantage de contrôle et de réutilisation.

Je veux préparer un rendez-vous avec mon EC

Le diagnostic Node Pulse rassemble les hypothèses, le financement, les associés, la sortie, les sensibilités et les points à valider.

Mon dossier comporte une holding, un démembrement ou plusieurs opérations

Passez directement à une étude complète : une pré-étude standardisée ne suffit plus pour sécuriser la décision.

Le positionnement Node Pulse

Plus qu'un calcul gratuit, moins qu'une consultation

Le diagnostic à 49 € TTC ne cherche pas à reproduire le module complet utilisé par les cabinets. Il prépare une discussion documentée et limite les allers-retours de collecte. La transmission volontaire à un EC partenaire constituera la prochaine étape du parcours. La recommandation et sa mise en œuvre restent au professionnel.

Plan de financement avec emprunt, apport et frais d’acquisition
Situation et quote-part de chaque associé
Exploitation, revente et net revenant aux associés
Analyse de cohérence du prix avec DVF si l’adresse est exploitable
Hypothèses sensibles et questions à faire valider
Transmission à un EC partenaire dès l’activation du service

Ce qui reste volontairement à l'expert-comptable

La revue des statuts et de l'objet social.
La validation des règles fiscales applicables au dossier réel.
Le traitement des holdings, démembrements, apports et comptes courants complexes.
La recommandation définitive et la documentation du choix.
La création, les options fiscales, la comptabilité et les déclarations.

Node Pulse présente des scénarios et des écarts. Il ne remplace pas le jugement professionnel et ne délivre pas de consultation juridique ou fiscale.

Questions fréquentes

Existe-t-il un simulateur SCI IR/IS entièrement gratuit ?

Oui. Actav, Moltow, CADA et d’autres acteurs proposent des outils gratuits. Ils sont utiles pour obtenir un premier ordre de grandeur, mais leur profondeur, leurs hypothèses et leurs livrables diffèrent.

Pourquoi payer 49 € si des simulateurs gratuits existent ?

Le diagnostic Node Pulse ajoute un plan de financement, plusieurs associés, plusieurs horizons, la fiscalité de sortie, le net revenant aux associés, des sensibilités, une analyse DVF lorsque les données sont disponibles et un rapport structuré à partager avec un professionnel.

Le simulateur peut-il décider définitivement entre IR et IS ?

Non. Le choix dépend aussi des statuts, de la situation fiscale de chaque associé, de la stratégie de distribution, des projets futurs et de règles qui peuvent évoluer. Une décision engageante doit être validée par un expert-comptable ou un conseil compétent.

Quel outil choisir pour plusieurs biens ou des cas très complexes ?

Un tableur spécialisé réutilisable ou une étude complète par un professionnel sera généralement plus adapté. Le diagnostic Node Pulse à 49 € est volontairement une pré-étude : il aide à qualifier le projet et à préparer les questions à faire valider.

Commencer sans payer

Testez d'abord les ordres de grandeur

La mini-simulation Node Pulse est gratuite. Vous ne passez au diagnostic à 49 € TTC que si vous souhaitez structurer le dossier complet.

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