Taxe Holding 2026 et réforme LMNP : quels impacts patrimoniaux ?
"La loi de finances 2025 réintègre, pour les cessions concernées, les amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value immobilière. La fiscalité 2026 renforce par ailleurs l'attention portée à certaines holdings patrimoniales. Le bon mode de détention dépend de la durée, du financement, de la transmission et du scénario de sortie : la SCI à l'IS n'est pas une réponse automatique."
Deux évolutions distinctes modifient les stratégies patrimoniales : la réintégration des amortissements LMNP dans certaines plus-values, votée par la loi de finances 2025, et les mesures 2026 visant certaines holdings patrimoniales. Il faut les analyser séparément avant de revoir un montage.
En tant qu'investisseur ou expert du chiffre, l'heure n'est plus à l'application mécanique de ces statuts, mais à la restructuration profonde des stratégies de financement. Décryptage.
1. La « taxe holding » 2026 : une assiette beaucoup plus étroite que le projet initial
La loi de finances 2026 crée une taxe sur certains actifs non professionnels détenus par des holdings patrimoniales. Le texte adopté ne taxe pas indistinctement la trésorerie ou les participations : il cible la valeur vénale de certains biens somptuaires non affectés à l'activité professionnelle, notamment des véhicules de tourisme, yachts, aéronefs, bijoux, chevaux de course, vins et alcools ou logements.
La trésorerie, les titres financiers, les participations actives et les œuvres d'art sont exclus de cette assiette. Sous les autres conditions prévues par l'article 235 ter C du CGI, la taxe concerne les holdings contrôlées par des personnes physiques dont le patrimoine atteint au moins 5 millions d'euros. Son taux est de 20 % pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Source : ministère de l'Économie — loi de finances 2026.
Quel impact pour les SPFPL et les OBO ?
Une SPFPL ou une holding d'acquisition classique n'est donc pas taxée du seul fait de détenir de la trésorerie ou des titres. Il faut inventorier les actifs détenus et vérifier toutes les conditions d'assujettissement. La réalité économique d'un OBO reste par ailleurs importante au regard des règles générales, notamment l'abus de droit, mais il s'agit d'une analyse distincte de l'assiette de cette nouvelle taxe. Consultez notre guide sur l'OBO pour structurer le dossier.
2. Le LMNP "brisé" : L'amortissement rattrape la plus-value
Le graal de l'immobilier locatif s'appelait le "LMNP au réel".
Avant l'entrée en vigueur de la réforme de 2025 :
- Pendant l'exploitation du bien, vous génériez des déficits comptables grâce au principe d'amortissement du bâti. Vos loyers étaient donc défiscalisés (zéro impôt sur le revenu, zéro CSG/CRDS).
- À la revente du bien, la plus-value était calculée selon le régime des plus-values des particuliers (sur le prix d'achat initial), en ignorant totalement les amortissements constatés !
Ce qui a changé en 2025
Le législateur a remis de la cohérence comptable : un amortissement déduit du revenu imposable doit abaisser la Valeur Nette Comptable (VNC) du bien.
Désormais, pour les cessions concernées depuis février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. La loi prévoit des exceptions, notamment pour certaines résidences avec services.
Exemple chiffré avant/après la réforme de 2025
Le cas : Achat d'un appartement meublé pour 200 000 €. Amortissement comptable de 60 000 € sur 15 ans (permettant 15 ans de loyers nets d'impôts). Revente à la 15ème année pour 250 000 €.
- Avant la réforme : La plus-value brute calculée était de : 250 000 € (revente) - 200 000 € (achat) = 50 000 €. Les amortissements déduits pendant la location n'étaient pas réintégrés.
- Après la réforme, dans cet exemple simplifié et hors exception : La plus-value brute devient : 250 000 € - (200 000 € - 60 000 € d'amortissements) = 110 000 €. Les abattements pour durée de détention et les autres paramètres restent à appliquer. Source : ministère de l'Économie — loi de finances 2025 et LMNP.
3. L'arbitrage après la réforme : quelle alternative ?
La disparition du "super LMNP" bouscule la hiérarchie des modes de détention immobilière.
La SCI soumise à l'IS : une option à comparer
La réforme réduit l'avantage relatif du LMNP au réel dans certains scénarios de revente. La SCI à l'IS permet elle aussi d'amortir le bien, mais sa plus-value professionnelle et la fiscalité d'une éventuelle distribution obéissent à une logique différente : la comparaison doit porter sur l'ensemble du cycle de détention.
Cependant, la SCI à l'IS présente l'avantage d'une fiscalité contenue (15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices) et d'une réintégration aisée au sein d'un groupe (remontée de dividendes exonérés à 95% via le régime mère-fille vers la holding).
La location nue ou le Déficit Foncier
Pour échapper au calcul de la plus-value des professionnels (qui intègre l'amortissement), la solution classique est de se maintenir dans le régime des revenus fonciers (Particuliers). La location nue redevient pertinente si elle est associée au mécanisme très puissant du Déficit Foncier (acquisition d'un bien à rénover lourdement, pour imputer le coût des travaux).
Conclusion
Le message commun de ces réformes est clair : une optimisation doit être démontrée par une logique économique, une durée de détention et un scénario de sortie cohérents.
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FAQ
La réforme LMNP s'applique-t-elle aux amortissements passés ?
Pour les cessions concernées depuis l'entrée en vigueur de la loi de finances 2025, le calcul de la plus-value tient compte des amortissements admis en déduction pendant la location, y compris ceux pratiqués avant la réforme. Des exceptions existent notamment pour certaines résidences avec services.
Toutes les holdings sont-elles concernées par la nouvelle taxe ?
Non. La loi de finances 2026 vise, sous plusieurs conditions, certaines holdings contrôlées par des personnes physiques lorsque le patrimoine atteint au moins 5 millions d'euros. L'assiette est limitée à certains biens somptuaires non professionnels ; la trésorerie, les titres financiers, les participations actives et les œuvres d'art en sont exclus.
La SCI à l'IS est-elle la meilleure alternative au LMNP ?
Pas systématiquement. Elle peut faciliter certaines stratégies de détention ou de transmission, mais sa fiscalité à la revente et lors de la distribution doit être simulée sur toute la durée du projet.